2010年郑州福晟大厦计划整体营销报告上.pptVIP

「预测是科学的，但未来具有不可预言性。此报告是精工地产长期以来根据多方面预测，更是对CBD的深度了解形成的，大胆实践，积极调整，是本项目操盘的核心！」 ;「稀缺资源下的写字楼营销战略」——福晟大厦整体营销报告——;核心问题界定;;城市化是中国房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业地产市场的重要推动力，主要表现在以下两个方面：经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，间接带来商业营业用房的需求。 ;主要城市写字楼市场 GDP和第三产业占比是城市写字楼销售额的重要影响因素;一级城市群;郑州作为中原城市群的“火车头”作用日益重要，按照规划郑州将建设成为：全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心、区域性金融中心、先进制造业基地和科技创新基地。;1000-5,000US$;2009年中国区域中心城市排名中，以郑州武汉为代表的中部经济区位列第七。;2005-2009年郑州市三大产业结构比例;阶段分类;2005-2009年郑州城市化进程示意;城市竞争力与城市房价、写字楼需求程度紧密相关，城市化竞争力越强，商务需求越旺盛，写字楼空置率越低。;;金水东路 7000-8000元/㎡;８年历程（时间与规模）；知名企业入住（强势硬资源金融）， 标杆项目存在；写字楼存量少，价格有地无天；;高铁TBD商圈;金水路商业带;副CBD价值点;板块分区;;项目名称;户室;项目名称;项目名称;项目名称;7-26层平面图;区域;我们看到了竞争格局， 那么怎么确定我们的价格与速度呢？我们先来看写字楼市场。;;写字楼数量 已建成/在建项目共有60余栋 租金/售价 租金：1-2元/㎡/天 售价：6000-10000元/㎡ 物业管理费：1.2-2元/㎡/月 租售状况 交通便利，商业配套日趋成熟，出租率在65％左右； 销售状况较好，以投资客户为主； 未来发展趋势 未来5年内将继续保持领先地位； 土地供应稀缺，后续供应量有限； 客户特征 行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等； 客户：国际国内知名企业驻杭机构、以行业内的大中企业为主 选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品???;郑州市2009年写字楼投放量约21.12万㎡，全年有6个月份没有写字楼投放，市场供应严重不足。2009年写字楼销售量61.73万㎡，月均销售5万多㎡。2009年写字楼供销比为0.34：1，写字楼约占总体市场的5.3%，市场规模在总体市场比例很小。 整体写字楼市场销售价格在6000元/㎡以上。 09年郑东新区办公物业成交价格整体呈上升趋势，从年初4000元/㎡以上升至年末6000元/㎡。从来实际个案成交情况看，CBD外环甲级写字楼年底的销售价格已经达到8000元/㎡价格平台水平。;2006年郑东新区全年写字楼销售面积4.7万㎡，郑东新区整体市场不成熟，商务需求很小，但随着建设加快，区域成熟度迅速提高，2009年全年写字楼销售面积38.2万㎡，月均写字楼销售面积3.2万㎡，占整个市场份额80% ；个别月份销售量已超过2006年全年销售量，表明郑东新区商务需求已经进入高速发展期。 郑东新区写字楼市场销售总体呈现上涨趋势，2009年1月份达到3591元/㎡的历史最低位，但从2009你那3月份以来，销售价格迅速上涨，全年增幅达81%，月均增幅6%。;