2010年长沙总部基地计划营销策划案下.pptVIP

劣势（W）—— 配套欠缺 项目周边当前购物等配套设施较为欠缺，特别是生活配套。 公共交通不发达。 目前周边公共交通欠缺，公共设施不齐全。;机会—— 政策优势 雨花环保工业园发展时间已经有一定的历史，园区政策及激励制度相对较为成熟，对吸引企业入驻起着举足轻重的作用。 两型社会积极推进 两型社会试验区向纵深方向发展，城际交通、区域管理的逐步一体化、电信并网等一些实质性的举措逐一得到落实，本项目作为桥头堡的地位日趋显现。 住宅商业房产发展受限，工业房产将成为新宠 随着住宅商业房产进一步受到政策的打压，房地产市场宏观调控的大势已经逐步明朗，未来工业地产的快速发展将是大势所趋。其对于地方可持续发展的财政支撑作用不言而喻。大力发展工业经济和现代商贸服务将成为地方各级政府解决经济发展之道。同时，民间资本和其他社会逐利资本由于投资渠道局限，将有可能转向工业地产。;机会—— 沿海产业转移 随着沿海劳动力成本的日益攀升等诸多因素的影响，沿海产业转移将进一步加剧，内地特别是内地一二线城市将面临更多机遇。;威胁—— 长沙各大园区定位重叠，空置率高。 长沙各大园区主要产业定位不清晰，且重叠率高，将直接影响本项目销售。多数园区空置率高，销售压力较大。 后续项目供应巨大。 长沙市及长望浏宁目前同类型项目后续供应巨大，将可能直接威胁本项目的销售工作的推进。 园区级别 相对于星沙经开区、麓谷高新区以及新晋的宁乡经开区，都是国家级开发区，而本项目所在的雨花环保工业园级别上不如前三者，意味着企业在相关优惠政策方面不如前三者。 产业支撑面临客户层面的局限 本项目定位为总部基地，而实质上长沙市内及周边区县对于一些重点大型企业在供地方面存在较大程度的支持，条件优越。 ;综合分析—— 整体来看，本项目优势非常明显，机会众多。同时也面临着一定的市场挑战。特别是来自其他国家级园区的项目竞争以及作为总部基地定位下的企业规模和数量有可能不足。 因此，如何充分发挥本项目特色，做好配套服务工作将是本项目开发的重中之重。;我司???为本项目项目核心价值点： ——优越的区位优势； ——企业自身的品牌号召力； ——规模巨大； ——超前的规划理念； ——优质的服务。;;1、项目整体市场定位 ;2、项目形象定位;3、形象广告语;4、功能定位;4、目标客户群定位;;一、本项目营销需要解决的主要问题 ;二、营销战略纲要 ;三、营销思路策略分解 ;要达到开盘的集中引爆效果，前期铺垫的作用非常关键，对于本项目而言，前期铺垫可以起到两个作用：一是发布项目信息，不断积累客户；二是通过对工业园投资前景的渲染，以及工业园内各种利于企业主生产、销售的措施与优惠，提高客户群体对项目价格的心理预期。 本项目为中小型轻工、电子、新材料等研发机构，需要对营销中心及项目现场进行全方位包装，使展示效果达到最佳效果，;ACTION1：通过路牌广告、形象墙广告、户外广告等长期媒介来发布项目相关信息，积累客户； ACTION2：长沙及项目现场营销中心的包装； ACTION3：现场导示系统到位，项目前期形象墙包装； ACTION4：项目工地现场包装，包括工地围板；工地规范管理； ACTION5：发挥销售中心的作用，推介和展示项目信息； ACTION6：用海报、单张及点对点介绍等方式发布项目的相关信息； ACTION7：加强工程质量与进度透明度，稳固市场信心，推广项目品质形象； ACTION8：在前期宣传期间定购的客户根据定购金所占比例，可享受不等的超额外优惠或折扣； ;策略二：展示营销引爆销售高潮 ;策略三： 后期营销制造“兴奋点”，持续销售 ;四、宣传推广策略 工业业地产运营是一个融政府营销、区域营销、房地产营销和产业 厂房推广为一体的全新项目。所以首先必须明确到底本项目的营销 主线索是什么。针对本项目，我司主张采用区域推广+产品推广的模 式进行宣传。从推广理念上即是： 卖项目，先卖城市 （本项目地处两型试验区桥头堡，交通便利、潜力无限） 卖项目，先卖产业 （项目整体定位为总部基地，起点高，集群化。提供了浓厚的产业氛围，产业基础深厚） 卖产品，更卖生活 （在总部基地工作，不仅仅是工作那么简单，内部配套的完善，是长沙乃至中南地区环境最优美的总部基地） 卖产品，更卖服务 在总部基地提供的不仅仅是中南地区最具成本优势园区、还能够享受到专利申办保护等其他园区无法比拟的特殊服务，同时在园区管理方面全部按照现代先进园区理念进行管理;五、宣传推广渠道策略 工业地产销售与招商不是要有多高的知名度，而是要有针对性和有效性，直接决定了项目的客户能不能找到你工业地产由于其客户具有一定的隐秘性和稀缺性，通常工业地产的推广有四大传播渠道：网络、行业、户外、展会论坛。因此我司建议本项目广告推广渠道策略