2102房地产法律专题计划报告会.pptVIP

2012年房地产法律专题系列报告会;专题一 关于退房的专题研讨;一、预订阶段的退房;预订阶段合同的主要法律特点;预订阶段退房的理由;预订阶段常见的退房情形;2、因“限购”、“限贷”政策影响;3、不可抗力;4、双方对合同条款的修改无法达成一致意见 ;实践中常见的几种双方无法就条款协商一致的情形进行分析;B、买受人因征信原因导致贷款难度增加或者无法通过银行贷款审批 ;C、买受人要求将楼书广告内容在商品房买卖合同中约定 ;5、开发商或者买受人无正当理由退订 ;6、重复销售导致的退订风险 ;7、存在预售权利瑕疵的情形 ;A、未取得预售许可证 ;B、预售商品房权利受到限制 ;小结;二、购房合同签订后的退房;（一）、法定退房情形;2、购房合同被依法撤销后买受人退房的情形 ;3、开发商迟延交付房屋超过一定期限买受人有权退房;4、因限购等调控政策致使不能实现购房合同目的的退房情形。 ; 该意见第三条规定，调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。;该意见第六条规定;5、套型与图纸设计不一致且误差范围大的，买受人有权退房 ;6、面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房;7、房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房;8、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房;9、迟延办理产证超过一定期限的，买受人有权退房;10、因担保贷款合同未能订立导致退房 ;11、违反国家强规或严重影响正常居住使用的，买受人有权退房;（二）合同约定的退房情形;嘉兴商品房销售中;1、面积误差比绝对值超出3%;2、 出卖人逾期交房超过合同约定的期限;A、注意逾期交房违约责任与质量保修责任的区分。如果出卖人发出的交付通知书或交付通知书上通知的交付时间超出合同约定的交付日期，则显然出卖人属于逾期交房，但实践中多发生买受人因房屋质量问题认为商品房不具备交付条件而拒不收房，要求开发商承担逾期交房违约责任的情形，殊不知开发商实则有可能承担的应是质量保修责任，而不是逾期交房违约责任。这一部分将在交房阶段的退房情形中予??详细阐述。;3、出卖人未按约通知规划设计变更或买受人书面答复退房的情形 ;4、出卖人逾期交付房屋权属证书或登记证明超过合同约定的期限;5、特定形势下合同约定的无理由退房情形;三、交房阶段的退房;在该阶段中;1、交付的商品房不符合交付条件;违约责任承担;B、约定交付条件 ;问题：买卖合同约定的交付条件低于法定交付条件时，该约定是否有效？ ;C、其他条件;第二，开发商未提供商品房住宅两书而提出退房的情形 ;2、房屋存在严重质量问题。; 若买受人提出的质量问题，是一般性的渗漏、裂缝等轻微瑕疵质量问题，并不属于上述几种情形的，业主无权要求退房，但开发商需要承担保修责任，并且修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。;3、房屋及周边环境严重不符合楼书、广告的宣传、承诺 ;4、因政府限制、降价等原因提出的退房情形;A、因政府限制要求退房;提出退房要求的买受人认为，受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法履行的，属于不可抗力，有权解除合同。也有认为限贷、限购、禁购等调控政策应是不可归责于当事人双方的事由，属情势变更，亦有权解除合同。;B、因房屋降价要求退房 ;总结