世联2011长沙嘉里湘计划江雅颂居营销策划上.pptVIP

我们认为，南城别墅和洋房和我们产生竞争的原因是—— 在现有的物业中，别墅就是他们心目中的顶级豪宅，类别墅感花园洋房是品质生活的基础选择 偏好物业类型 偏好居住环境 偏好居住面积 别墅与花园洋房是当前长沙及客户圈层内公认的“豪宅物业”“品质物业”，买得起别墅尤其是独栋某种意义上就是一种财富实力的验资 当前长沙别墅与品质洋房社区绿化率多在45%以上，比普通高层高出10-20个百分点；且园林打造更为考究，单位成本相对更高，效果更佳 偏好稀缺资源 偏好社区圈层 偏好低容积率 当前长沙别墅与洋房社区容积率多保持在1.0以下，低容积率对客户而言就意味着低总户数，居住的私密性大大提升 别墅与高品质花园洋房是当前他们公认的长沙豪宅、品质基础 也是当前他们在南城所能找到的最能满足他们对品质生活需求的物业类型： 偏好物业服务 当前长沙别墅社区多占据着长沙最好的山、水及稀缺的高尔夫资源。从资源占有的角度来看，更增加了购买的尊贵与面子感。 别墅与高品质洋房提供了基本大于180个平米，4-6房的居住空间。无论是开间还是层高都较高层更为舒适；另外地下室，花园与大面积露台的附加赠送也提供了更多的功能空间 在长沙别墅与品质洋房社区提供了较高层更为到位的物业服务，尤其是在安全保障方面（智能设备及人力投入），物业管理公司实力也更强 别墅与高品质洋房社区的高购买门槛一定程度上保证了业主的圈层性更强。相近的财富实力社会地位增强了此类物业对购买者的面子吸引力 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 对于南城别墅和洋房，我们可以超越的可能是什么—— 当前长沙别墅与花园洋房社区并不能尽善尽美的满足客户对高品质生活的追求 地段不照顾家人需求 造成家人实际生活的不便。子女上学接送、老人保姆出行闭塞、全职太太在家空虚、自身车行浪费时间等问题 有圈层但无圈层专享社交配套 物管服务水平仍相对较低 容积率低但建筑密度高的矛盾 自然生活环境的天然弊端 别墅与洋房社区所提供的豪宅生活与该类客户希望享受到的完美标准仍有比较大的差距： 原生态自然环境必然导致蚊虫增多，蛇鼠容易进入室内，儿童娱乐存在安全隐患等诸多难以根除的天然弊端 长沙当前别墅、洋房社区受利益最大化驱使，容积率在0.5以下的基本没有。基本处于全满占地的境况，舒适度反而下降 长沙当前别墅、洋房社区物业除在安全以外方面相对薄弱，知名品牌物业进驻有限，一线品牌物业公司都处于“顾而不管”的尴尬境地中。 长沙当前别墅、洋房社区多为纯粹的居住功能，商业配套进驻缓慢大多处于停滞状态，提供商务社交功能的更是寥寥无几 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 雅颂居VS“现状南城别墅+洋房豪宅阵营”： VS 雅颂居 现状南城别墅+洋房豪宅阵营 地段：三环内、三十分钟城市生活圈 地段：三环外 资源：一线江景、六大公园环抱 资源：自然原生态山景、水景资源 舒适度：容积率3.0但建筑密度低于25%，项目内部舒适度高 舒适度：容积率低于1.0但建筑密度高 生活便利性：规划自带完善社区生活商业配套。 园林：40%绿化率 园林：45%以上绿化率 生活便利性：周边生活性配套商业缺失，项目自身配套商业较少 产品：丰富产品体系满足多种需求 产品：主力180㎡以上户型、毛胚交房 物管：物管服务水平仍相对较低 圈层服务：有圈层但无圈层专享社交配套 主流策略——强化城市豪宅价值 地段优势突出，且在精装修，物管，圈层方面大有可为 ？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 重要竞争对手：长沙奥林匹克花园（针对本项目90-140㎡居家产品） 后期供应住宅 后期供应商业、酒店及写字楼 大规模+综合体+成熟社区，后期约20万以80-120平产品为主，预计2010年年底入市，预计价格7500元/平左右 长沙奥林匹克花园 地段 开发商 基本指标 资源 产品 价格 物业配套 湘府路中段，紧邻湖南省政府、天心区政府等， 距离红星商圈仅5分钟的距离 湖南湘天房地产开发有限公司（湖南本土开发商，由湖南岳阳湘天集团控股的子公司，在湖南有多个住宅项目） 占地35万㎡，总建筑面积约70万㎡ ，容积率1.99， 于2006开盘