北京昌平小汤山常兴计划庄B地块可研报告.pptVIP

北京昌平小汤山常兴庄B地块可研报告;别墅市场研究; 本报告核心成果概要;项目本体条件;地块位于北京市北六环外，立汤路东侧，隶属昌平区，昌平城区中心东南位置，南距奥林匹克公园20公里。;目前交通： 高速公路：八达岭高速、京包高速 一级公路：立汤路、南丰路 大柳树环岛向西见常兴庄石牌即到 在建/待建的交通体系： 地铁8号北延线;本地块位于昌平区的中心老城区东南角，此区域的客户认知度高。;地块周边多为住宅区，居住氛围浓厚;场地内没有需要保留的建筑物,地块地势平坦 对快南侧与納帕西谷楼盘相接 地块周边没有噪音和其它污染源 地块西侧有回迁楼，回迁户已入住;;项目被周边居住区包围，已形成居住氛围 周边已入住的小区底商可满足日常基本生活需求 医院，药房，学校，加油站等生活配套较为齐全;布局建议一;别墅市场研究;北京别墅市场环境研究;早期别墅市场特征;早期别墅市场特征;北京别墅市场发展现状;北京低密度市场板块分布状况;中央别墅区内的项目围绕“两路一河”形成香江板块、天竺板块两个别墅集中地段;中央别墅区凭借使馆和机场特殊价值资源以高端项目启动，奠定区域属性和认知以及平台价格，为板块竞争打造坚实基础;中央别墅区项目从早期就以高的价格入市，为后期项目打下平台，界定了区域高档属性；区域内供应项目从价格来看层次相当。;昌平亚北半块内的项目主要围绕八大岭高速、立汤路、六环路，形成昌平和亚北两个低密度项目聚集带;昌平亚北属于后期之秀，依托便捷的交通和优良的自然资源；板块内部竞争激烈，客户阶层相近，价格保持平稳;昌平亚北板块除了个别项目之外，也形成了一个较为稳定的价格体系，项目从价格来看层次相当;西山板块以西山为点，沿五环路布置，由于规划限制，项目数量有限;西山板块凭借独特的自然资源和人文资源在北京本地客户中有着很强的认知，区域价格明显偏高;城南板块由亦庄低密度区和京开沿线低密度区构成;城南板块主要凭借交通优势，以较低的住宅密度打动城市白领阶层；板块内部项目质量参差不齐，项目之间价格差别明显高于其他板块;北京低密度市场板块对比分析;别墅产品特征演变;别墅客户特征演变;区域个案：纳帕溪谷;;;;;整体区域研究;;昌平新城将由原昌平组团和沙河组团，面积约为40多平方公里，其中原昌平面积约14平方公里。 昌平城区与市区距离29公里。依托八达岭高速公路和立汤路与中心城连接。 昌平区是中关村高科技园区向西北方向的重要发展区和辐射区。;十三陵风景区;2009年昌平区城镇居民人均可支配收入;本案处于沿八达岭高速公路形成的城镇发展轴和产业发展轴上。;交通规划;地铁8号北延线规划 预计2012年通车;布局建议一;项目定位初判;项目整体发展方向判断的三个维度;项目定位及产品发展策略研究;别墅（独栋）或类别墅（联排、双拼、花园洋房等）产品的市场机会分析;本项目的产品发展策略——复合化的产品路线;本项目产品配比建议——根据产品发展策略，按容积率为≤1计算，以联排、双拼别墅为主，同时搭配部分花园洋房和独栋别墅或多层公寓作为补充。;本项目客群定位;本项目销售价格建议——根据目前市场价格波动状况，设定分物业价格的上限与下限标准，作为市场不保守与保守价格的区间参考价。;项目可行性分析;项目主要经济技术指标;销售总收入估算;方案一：;项目总投资估算表：整盘均价17000元/平米计算，已知项目总投资额约6.36亿元，合楼面单价约4173元。;项目收入表：按售价17000元/平米计算，销售净收入约24.46亿元;项目损益表：假设总土地成本为X万元，整盘均价17000元/平米，项目净利润率在5% 情况下进行测算，反推土地成本价格。;土地成本核算：5%净利润率的情况下，土地成本约为9亿多。折合土地成交单价约5942元/平米，约396万/亩。;项目总投资估算表：整盘均价23000元/平米计算，已知项目总投资额约6.6亿元，合楼面单价约4325元。;项目收入表：整盘均价23000元/平米计算，销售净收入约33.09亿元;项目损益表：假设总土地成本为X万元，整盘均价23000元/平米，项目净利润率在5% 情况下进行测算，反推土地成本价格。;土地成本核算：5%净利润率的情况下，整盘均价23000元/平米，土地成本约为13.25亿左右。折合土地成交单价约8700元/平米，约580万/亩。;方案二：;土地成本核算：10%净利润率的情况下，整盘均价17000元/平米，土地成本约为8个亿左右，折合土地成交单价约5292元/平米，约353万/亩。;土地成本核算：10%净利润率的情况下，整盘均价23000元/平米，土地成本约为12个亿左右，折合土地成交单价约7911元/平米，约527万/亩。;方案一：净利润率5%的情况下，17000-23000价格区间，拿地成本价格在396~580万/亩之间;拿地价格建议：;