南京海德公园项目整计划体定位方案.doc

目 录 第一部分、前言 第二部分、CCTI分析模型以及文化数据库研究结论 第三部分、项目主题定位 第四部分、项目产品定位 第五部分、项目品牌定位 第一部分、前言 关键词 建邺区/河西新城/有明确的规控指针/噪音问题 中高档物业/新生活方式/核心竞争力/价值最大化//奥体片区 最佳人居环境/“一城三区”/城市副中心/国际七大居住趋势/稀缺性 海洋主题/产品差异化策略 品牌塑造/个性化服务/知名物业管理公司或顾问公司/隐式物管/有效宣传 中产阶层/知富阶层 博大与海洋文化/大洋文化 居住改变视野/国际风尚 从容生活，无限体验/领航者的视野 知富阶层品位居住的旗舰/建筑改变视野/居家、休闲、交往、文化体验/南洋风情 配套改变品质/演绎大洋生活，品酩华贵生活 知富阶层理想栖居地/蓝韵湾定位思路 第二部分、CCTI分析模型以及文化数据库研究结论 2．1．项目评价 项目概况 ■项目位置：南接塞上路，北抵高架纬七路（目前正在施工，7月份左右竣工出新）、应天西路，东上赛虹桥立交，西至应天巷地块北面沿纬七路往东300米即到赛虹桥立交，银桥市场；从地块出发经赛虹桥立交至新街口3.4公里，从地块北面顺纬七路往西再经南湖南路至河西奥体中心为2.8公里；从地块直接往北骑自行车5分钟、步行10－15分钟即可到达南湖社区中心和集庆门大街。 ■土地面积： 建设用地面积为100，000平方米，合150亩（该地块具体用地面积以土地部门实地测量为准）。 ■土地性质： 居住用地。 ■土地现状： 尚未拆迁，但拆迁量不大，地块路网基本 形成。 南北纵向，近似长方形，南边比 北边稍高。北边有一家水产和肉类的批发 市场。 技术资料 各项具体指标，可根据方案最后调整。 建筑容积率：控制在1.6左右； 建筑覆盖率、绿化率、退红线要求、限高、建筑间距： □建筑覆盖率： 22％； □绿化率：40％； □退红线要求：参照《南京市规划局建设工程规划设计要点》执行； □建筑间距：参照《南京市规划局建设工程规划设计要点》执行； □限高：35米。 周边配套 购物场所；周边没有大型购物场所，仅有小型苏果、华诚等超市；银桥市场为建材类市场。 文化教育：爱达花园小学、虹苑中学、南湖一中、南湖高级中学、金陵外国语学校等，沿应天西路往西近湖西路有南京建筑职工大学。 医疗卫生：地块往西200米社区卫生服务站、银桥市场附近有两个药房，分别在马路两边。 金融服务：银桥市场对面有农业银行、地块往北方向集庆门大街上有工行。 邮政服务：银桥市场对面有邮局，联通应天西路营业厅。 娱乐、餐饮、运动：银桥市场对面有派尔大酒店，虹苑路与应天西路交汇处有一茶社，附近有小的社区型餐饮。 生活服务：地块往西200米虹苑路为怡康社区服务区，有虹苑集贸市场、社区卫生服务站、华联超市等。 应天西路银桥市场附近有华诚超市及其他社区服务配套 南湖路与应天西路交汇处有建邺区社区服务中心——邻里中心，专为周边社区服务配套。 地块往北方向集庆门大街处有南湖菜市场、苏果、华诚超市 在地块西北方向南苑路上有南苑大药房、菜市场，附近有苏果便利。 游乐休憩设施：附近没有。 交通条件 公交情况：301、39底站在应天水产中心，怡康新寓附近有818，银桥市场有公交19、21、63、85、305，集庆门大街有公交14、39、63、80、81、83、85、103、301、306、812。 目对外水、陆交通状况；由赛虹立交桥东至宁芜铁路南站、中华门长途汽车站、夫子庙等地；向东至雨花台、绕城公路；向西可至奥体中心；向北则通往朝天宫、新街口。 街区功能 本项目属河西新城，河西新城将规划集文化、体育、商务功能为主的城市副中心，且以居住与就业兼顾的中高档居住区。 2．2．CCTI战略研究模型结论 自身资源（item self） 地块区位优势：地块处于新街口城市中心、河西奥体城市副中心、南湖市场城市区段社区中心三个“中心”的环绕辐射之中。项目未来配套除以来社区内部配套之外，小生活配套可依赖南湖中心以及纬七路社区商业、南湖南路建邺区社区服务中心，大生活配套可至新街口，未来发展也可向奥体中心延伸。 各项指标：项目高度有明确的规控指标，产品规划有一定的限制；但地块平整，面积较大，滨依秦淮河，易于整体规划打造。 公交条件：交通不太方便，直达新街口等城市中心公交线路较少，地铁出口也距离较远。 景观资源和人文价值：地块邻近银桥市场与长江市场，北面抵临纬七路高架路，有一定噪音污染，地块南面目前较为杂乱荒芜，东面紧临秦淮河的泄洪段，春、冬季枯水期和夏季泛水期较脏，项目近距离周边环境较为杂乱。文化底蕴不深也制约着本项目文化品位的塑造。 休闲配套：地块周边关于居住的基本的饮食、小型购物、金融邮政、文化教育等基本配套基本具备，但欠缺林荫道、广场、中高档休闲娱乐场所等高档配套。 片区规