博思堂2011年1月盐臣苹金鹰天地项目深化营销报告.ppt

盐城新天地·金鹰再展翅 ——盐城金鹰天地项目深化营销报告;一、区域现状及项目规划的综合思考;对区域的考虑： 1、 今后的绝对CBD地区，从周边的住宅销售情况看，盐城人对该区域的认可度非常高； 2、 周边的商业竞争体量很大，欧洲风情街、韩国城、凤凰汇等； 3、 周边目前商业氛围还不成熟。 难点： 1、要考虑A1、A2、B1的关系； 2、要考虑现有的商业竞争； 3、要考虑现有的商业氛围。;我们做什么？ 以休闲娱乐、特色餐饮为主，精品生活为辅的滨湖复合型商业体。 ;二、目的性消费导引下的招商运营建议;招商运营;;业态主题功能划分：;业态示意：负一层;;;餐饮：俏江南、利苒、滋味馆、毛家菜馆、海港城、超级牛扒、海底捞、张生记、丹桂轩、唐宫海鲜、苏浙汇、蕉叶餐厅、斗牛士、名典咖啡、满记甜品、星巴克咖啡、必胜客、KFC等 特色酒吧：百度酒吧、SOHO酒吧、MT酒吧等 游乐电玩：汤姆熊、神采飞扬、卡通尼、酷尚动漫等 量贩式KTV：好乐迪、钱柜、麦乐迪、优力锋、诺亚方舟、K-BOX等 婚庆：罗马假日婚纱摄影、喜洋洋婚庆、好百年婚庆、钟爱一生婚纱摄影、 美容会所：玛花纤体、自然美、美丽田园、修身堂等 亲子教育：红黄蓝、华夏童年、东方爱婴、龅牙兔等 家居精品：剪刀石头布、多样屋、简爱家居、多喜爱、生活本色等 其他：名车展厅、生活配套等;百度酒吧;玛花纤体;自然美;红黄蓝亲子园;好乐迪-KTV;神采飞扬;宾利展厅;俏江南;新岛咖啡;商家选择考量因素： 1、项目区域地位及价值体现。项目的行政中心区域优势，独有的湖景优势，电视塔、文化中心观光及独特业态优势。在商家的选择上需充分考量，与项目的地位相吻合，并须考虑政府形象等。 2、选择商家需充分考虑其行业知名度，整体形象是否与项目匹配等。 3、在商家选择上，需考虑商家品牌与项目定位的结合情况， 对项目的影响力等。 4、需考虑商家稳定性，是否具备抗风险能力，是否可持续经营等。 5、综合考量商家承租能力、后期经营管控的配合度、与项目定位的符合度、消费者的消费承受度等。 6、需考虑与周边同类型商业商家品牌的差异性，商家是否更能消费者消费。;树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理;1、主题定位，金鹰战略联盟。 与主力商家建立品牌战略联盟，提升商家及投资者的信心。 2、特色商家，补位欧洲风情街。 借助欧洲风情街的市场氛围，档次定位与欧洲风情街错位。选择特色商家，吸引消费。 3、利用唯一水景商业吸引商家进驻。 滨湖景观、电视塔、文化中心，都可以成为吸引商家的筹码。 4、渠道、资源定向招商。 利用博思堂现有商家资源，进行定向渠道招商。前期主力店招商以渠道招商为主，利用长期 积累的客户资源，进行电话邀约。 5、利用旅游推广平台，与项目招商相结合。 利用旅游契机、政府资源，扩大招商范围。;出租、自营、联营并行 负一层超市金鹰自持，出租或自营。M栋玻璃物业自持，一层出租，二层联营。 部分主力店考虑出租及联营，并可考虑与个别商家签定金鹰各城市商业项目的战略合作联盟。 可销售商业全部出售 地面可售物业全部考虑出售，A、C、F、H栋在销售前完成主力店招商，带租约销保，其余售后或售中招商。 运营成熟后出让经营权 部分自营及联营业态，在运营成熟后，转让经营权，给予商家加盟，如超市及健身业态。;招商策略;——运营建议;;;项目;负一层;招商策略;招商策略;招商策略;项目明细 阶段划分;1、需考虑招商的情况及商家装修的进度 2、需考虑不同业态及规模的商家装修时间长短不一，进行合理的统筹安排 3、需考虑A2、B1的推广节点 我们建议：开街的时间在2012年3月 ;三、配合招商运营的销售执行策略;销售执行;F正前方为休闲广场，可见湖景及电视塔，无疑是项目中位置最好的。 A、B、C、D、E受电视塔下商业体遮挡以及其裙房未来的商业竞争； H、J、K、L南面受到A2项目高层遮挡。; 外部车流分析：G、F东面沿主干道人民南路，昭示性较好； 内部车流分析：A、B、C、L、K距地下停车出入口较近； 外部人流分析：A、B、C、D、E、F距电视塔观光区较近；A、B、L距文化艺术中心较近，H、J、K、L距A2住宅项目较近； 内部人流分析：M号楼为地下超市主出入口，EF、GH、AL之间为三大主出入口，A、B、C与L、K之间间距较近。;产品自身分析： M号楼主体为玻璃 G规划中的铺位划分中，部分铺位进深较大，形状不规则的异型铺较多。;;;;;1、现仅206个机动车位，按照现有餐饮、休闲娱乐商家数量，对照东进路的停车紧张的现状，本案车位数明显不足；因此建议将部分地上的非机动车位改为机动车位，具体数量可根据开街后的经营状况适当调整。 2、整个街区仅5个公共卫生间（地下2个，一层1个，二