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试论物业服务合同性质及其法律适用 　　摘 要 物业服务合同作为时下一种较新型合同类别，现行法对其还未实施更加系统化的规制要求，并且在性质认知方面仍然存有诸多误区。本文着眼于物业服务合同的基本内容，深入探讨各类学说，从中界定出物业服务合同性质，即有名合同。民法需对其开展类型化、特别化而并非概括的规制 关键词 物业服务合同 性质 法律适用 中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.303 伴随社会经济的持续高速发展，在诸多领域内产生了多种合同类型，而物业服务合同便是其中的重要构成。所谓物业服务合同，本质上即为相关物业管理人员，结合《物业服务合同》等法规的相关规定，为业主提供特定区域内与期限内的管理、服务活动，业主结合合同条款，依据相关法律约定，对相关物业服务苏需花费的费用，给予按时支付，对于最新颁布的《物权法》而言，尽管其物业管理相关内容已经有所规定，但人们对物业服务合同的管理权效力及性质等，仍没有将其统一起来，甚至在一些特定区域内还存在有些许误区，至此，本文首先对物业服务合同相应性质作以简要分析，就其法律适用进行深入探讨 一、物业服务合同内容 针对出现现行状态的合同法来讲，其对于物业管理合同，并没有进行更针对性与特别性的规定与要求。当前，在实际物业管理当中，针对物业管理关系方面所开展的各项调整举措，与地方性规章运用较多，并以此为依据而得以实现，另外，对于各地区而言，其在具体做法方面，同样存在有比较大的差别，甚至还有许多不规范的内容掺杂于当中，对于此方面的学者研究得知，在对合同法开展研究时，关于此方面的内容较少涉及。通过与当前新修订的民法理论相结合，另与合同具体内容相融合，特别是在整个内容当中所设定的各项条款，是合同??事人双方结合自身意愿，依据自治原则所设定出的具体权利、义务关系的根本体现，同时也是对合同性质进行判断的关键途径。现结合实况，简要概括物业管理合同的基本内容，为更好理清物业服务合同性质奠定基础 通常，对于物业服务合同条款而言，主要由以下构成： 1.物业、当事人单个情况与基本信息，主要是确认与记载物业管理活动相应标的物的实际情况，以及当事人双方资格方面的相关认定 2.双方所具有的各项基本性权利与义务。主要是物业使用人，或者是所有人，将用于物业管理活动所需支付的对应费用予以交付，另由物业管理公司，将对应服务提供给向业主的条款 3.所开展物业管理服务的实际质量，以及在此过程中所需注意事项 4.在物业管理服务费用相应收取方法，以及此领域所需注意事项 5.物业管理服务用房的费用分配方法、管理与使用 6.维护费用的使用条款与收取 7.合同所具有的实际有效期限，合同相应终止事项，以及合同终止之后各事项的处理，此类事项以物业资料的转移居多 8.纠纷解决的途径及违约责任 9.当事人结合实际情况所约定的其它方面的条款 二、物业服务合同性质 （一）业界对物业服务合同性质所提出的观点 物业服务合同作为一种有特别指向性的民事合同，不管在立法层面上，还是在学理方面，都不存在争议。但物业服务合同乃是一种哪种性质的民事合同，因在立法层面为对此作出详实、明确的规定，诸多学者在此方面存在着各种差异性看法，其中最具代表性的观点主要有： 1.服务合同说。针对此观点来讲，其对物业服务合同有一个全新性阐述，即为一种双方多领域交换并用于彼此需求的服务合同，对于其主要内容而言，即物业管理企业，将物业管理服务，向业主提供，而对于业主而言，则依据此企业所提供的相应服务，向其支付等价的费用。诸如业主、物业公司及业主委员会等物业管理合同当事人，具有绝对平等的法律地位，所以，经双方同意，并以此而签订并实施的物业管理合同，基于性质上，此观点将其划归至服务合同领域 2.委托合同说。此说指出，基于民事合同类型而言，物业服务合同乃属委托合同。也就是在所制定的物业合同当中，在其中便是委托方，其以委托的方式，让物业管理企业，对自身物业进行管理，另外，还要求其利用自身经专业培训过的管理技术与各项管理手段，使物业保持原状，或者是处于正常使用范畴内，对于具有增值型的物业，需始终保持其现实效能，对于合同标的来讲，从本质上来分析，实际就是物业企业所开展的管理服务。但针对所指定的服务合同来讲，对于其所具有特点而言，拥有普通委托合同所不具备且带有特殊性的差异 3.无名合同说。对于此说而言，其指出物业服务合同，即为合同法框架内或某区域内的无名合同。基于某种形式，虽然与委托合同相比，具有诸多相似，但物业服务合同却具有诸多别样特点，如期限较长、标的内容多样以及涉及范围广等，此些特点乃是一般委托合同难以企及的 4.独立合同说。因物业