焦作市马村区银河城计划住宅小区研究报告.docVIP

马村区银河城住宅小区项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总论 3 第二章 市场分析 4 第三章 建设规模和建设内容 7 第四章 项目选址及配套建设条件 8 第五章 建设方案 9 第六章 实施进度 11 第七章 工程投资与财务分析 12 第八章 结论 15 附表、附图和附件 总论 项目建设背景 给据调查，止2007年底马村城镇居民约7万，预计到2010年，城区人口将达到10万，随着城区人口迅速增加，城镇化建设加快，将带来巨大居住需求；同时随着十一五马村区“以工强区”战略步伐的不断加快和城区经济综合实力的大幅提高，改善城区居民居住环境，提高群众生活质量，已经成为马村区发展的迫切需要；目前，马村区商品房开发小区数量较多，但规模较小，还没有一个成规模的高品质住宅小区，所以开发建设这样一个高品质住宅小区项目，已经成为市场的迫切需求以及城区居民的深切愿望，同时对促进马村城区建设和拉动城市格局起到至关重要的作用。 项目单位概况 本项目北临解放东路，西接文昌路，交通发达，距离市区近，地理位置得天独厚，是建设高档社区的优越位置。 可行性研究报告编制依据 按照《马村区第十一个五年规划纲要》； 马村取2007年政府工作报告； 马村区建委提供的项目有关资料； 项目建设的必要性 （一）马村区总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据马村区“十一五”城区规划和经济目标的要求，结合马村区目前城市建设以及经济现状，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为马村区经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。 （二）进一步完善马村区投资环境的需求 随着“以工强区”步伐的加快，区政府引进外资的力度不断加强，2007年，共引进各类项目45个，其中500万元以上的工业项目18个，引进项目资金11.03亿元；投资1.6亿建设了玉泉、东方、新天地等6个住宅小区，2008年荔湾小区投资建设，这说明房地产业对区域经济的各个领域都有深远的影响，对培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 （三）马村区房地产市场的迫切需求 本项目位于城区发展核心地段，是马村区成规模的高档住宅建设项目，对进一步加快住宅建设和改善城区人居环境，以及满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，具有重大影响。 因此本项目建设对服务于马村区“十一五”规划纲要，改善投资环境、促进经济发展以及提高居民生活质量具有积极的意义。 综上所述，本项目建设十分必要。 市场分析 市场分析 随着国家计划经济向市场经济的转行，房地产行业从单位福利分房已经转向商品房的市场行为，个人购房的消费观念已成熟，成为城镇居民改变居住环境的最主要的方式。 从目前情况看，马村区房地产住宅市场开发体量较少、规模小，随着马村区经济的快速发展、城镇化率的提高及城镇人口生活水平的提高，人们开始对商品住宅房需求增大，同时对居住条件有了改善的愿望，所以说，该项目的开发是市场的需要，同时具备相当大的市场竞争优势。 银河城住宅小区具有以下优势： 1、项目优势 从项目选址上看，其有下列特定优势： 区域发展优势， 本项目位于马村区解放东路与文昌路交汇处，该区域是马村城区发展核心区域，目前区政府、区人民法院等职能部门在此。 区位交通优势， 本项目交通四通马达，北临解放路，南临建设路，这两条路是马村直通市区的最重要交通干线，西临文昌路，是通往待王、修武的主要交通干线。 教育资源优势，该区域教育资源优越，项目东200米是马村区试验中学，该中学是马村区教学质量最好的中学，同时马村区试验幼儿园也在项目近邻。 2、与竞争对手的优势分析 项目与马村区其它规模较小的住宅小区比较有四大显著优势：区位发展优势、交通优势、教育资源优势和规模优势，这四大优势是我们吸引马村区高端客户群的有力诉求点。 项目与东临的荔湾住宅小区比较三大优势：交通优势、规模优势和景观优势，这三个优势将是本项目和荔湾小区竞争的主要卖点。 价格定位 周边楼盘调查 楼盘名称 位置 规模 均价 调查时间 湖光小区 银河大道与广银路 6栋 1410元/平米 08年5月份 荔湾小区 解放路与银河大道 11栋 1346元/平米 08年5月份 尚水阳光 解放路与文昌路西500米 9栋 1600元/平米 08年5月份 从以上马村区在售楼盘价格分析，马村区商品房住宅销售均价约1450元/平米。 楼盘价格发展趋势 给据马村区“十一五”期间经济的快速发展以及城区房地产市场发展现状，同时结合市区商品房和中站区商品房