漯河市博亿融城国际计划商业发展报告下.pptVIP

奥特莱斯的说明： 奥特莱斯是英文OUTLETS的中文直译，其英文原意为“出口、出路、排出口”的意思， 奥特莱斯起源于美国，流行于欧洲，风靡于世界。 主要销售名牌厂商专门为奥特莱斯生产的系列商品，名牌下架、断码、库存商品。一百多 年来奥特莱斯由最初处理工厂尾货的直销店，逐渐发展成为类似shopping的大型奥特莱斯购 物中心，并成为一个时尚的零售业态。 目前，欧洲、美国、日本等国家，国内北京、上海、重庆、成都等城市相继出现了奥特莱 斯业态，并得到了蓬勃发展。所到之处均成为时尚一族热衷的名品淘宝天堂。 但是，奥特莱斯作为一种新型的业态，其发展的区域均为一些比较发达国家，和发展中国 家的一线城市，如中国的北京、上海、重庆等，在我国的二线城市并不多见，与人们的购物 观念仍有很大的差距，在郑州也是以大型的SHOPPING-MALL形式存在，地理位置离市中心 比较远，经营状况比较差；这个业态目前不适合在漯河发展。;项目商业功能定位;项目商业周边新建主要住宅社区的人口基数;1、项目周边在三年内的固定人口将会达到3万---5万人；是典型的一个城区概念；这对项目是一个重大的利好条件；因为商业离不开人流的有效支撑；这也和项目的主推基调OSSCAR的调性相符合； 2、但淞江新区附近的高档小区入住率比较低，在一定程度上限制了商业的辐射能力以及发展速度； 3、项目商业定位上客观需要考虑解决部分固定人口的生活配套问题。 ;项目商业周边教育资源;说明： 1、;项目商业业态规模定位（项目总体商业体量初步预估）;项目商业业态规模定位（龙江路以南项目总体商业体量初步预估）;项目商业铺面划分标准;项目商业业态体量初估定位所辐射的问题;;项目商业街规划布局要点及原则;预留能导入人流的道路标识系统;项目整体组团分布：三大组团、六大主题功能区;一组团：奥斯卡生活配套区——功能业态及布局;一组团：奥斯卡生活配套区——商务型酒店原因;二组团：家装建材及购物休闲;二组团休闲娱乐可用的资源;二组团休闲娱乐可用的资源;三组团：批发物流;项目整体景观系统建议：通过三级景观体系打??漯河独一无二的公园式生态城市综合体，也可大量导入过往人流;4大景观广场：通过局部水景、雕塑小品、休憩座椅、观赏树木等营造良好生态空间，重点联系三大组团;10大主题街心公园：根据各组团风格，通过参与性强的运动设施、花木、休憩座椅、雕塑小品等营造精致的品味空间;项目整体交通动线设置：通过增设项目两侧道路以及人行天桥，使项目由“一”字形道路变成“丰”字形道路，这样既可以使人流由目前的经过型变为交错循环型，又可以加强道路两侧的有效联系;项目停车的重要性;停车不能有效解决的路面停车图片;项目整体停车位建议：通过三层停车体系解决项目停车难以解决的问题;项目主入口设计：通过入口花园广场+标志性酒店的方式打造一个极具特色的既有现代感又有生态景观特色的主入口，也是本项目的建筑标识；;入口花园广场加商务酒置店所在的位置;项目标识的经典案例;主入口花园广场：通过音乐喷泉+雕塑（规模大，展示项目名称）+休憩座椅+花木打造既有特色能吸引眼球，又能有效了导入人流;商务型酒店：中档商务型连锁酒店,通过醒目、现代的建筑立面彰显项目的气质，形成与周边破旧环境明显的差异;七、项目商业操作模式建议;目前国内商业街通常操作模式分析;根据项目特点及开发商要求，我们确定本项目商业操作的基本原则——以最大化快速销售回现为主导的操作模式;目前常见商业街销售模式;目前常见商业街销售模式;根据目前各种商业销售模式的分析以及与本项目特征的对应，我们认为无论哪一种单纯的销售模式都不适合本项目，本项目的销售模式必须是多种模式构成的销售体系（针对不同功能设置不同模式）;八、项目商业所需的政府政策支持建议;本项目需要的政府支持;六、对项目内及周围厂房及村民拆迁工作的全力主导； 七、成立市政府房地产开发主管领导为首的博亿项目工作小组，协调井岗山 路两旁的村民和商户的工作；最好能够与政府在形式上共同开发本项目 （类似合作开发小组，政府领导挂帅、企业具体落实），以政府影响来 增加投资者及商户对本项目的信心。 八、未来2年区域商业用地的限制性出让（项目商业体量大，如有大体量商 业用地出现，势必超出区域容量，内部竞争激烈） 十、未来2年区域出让土地结构上尽量向住宅用地性质倾斜（增加区域消费 者厚度）； 十一、取缔辽河路小吃夜市，迁移至本项目二期特色餐饮街区； 十二、尽可能在某些区域有大进深空间利用，尽可能少退红线； 十三、将此项目设定为郾城区的形象工程和重点工程。 ;九、项目推广核心及视觉表现;Evaluation only. Created with Aspose.Sli