长沙项目开盘研究标计划准报告.docVIP

上海鉴略地产顾问机构| 产品策划顾问中心 [市场研究标准文本] 长沙项目开盘研究标准报告 雨花区-武广新城板块 [中城丽景香山]1月9日常规性开盘 [研究机构] 地产顾问机构|产品策划顾问中心 [日 期] 2010- - 雨花区-武广新城板块 [中城丽景香山]1月9号常规性开盘 一．开盘时间： 2010-01-09早8：00[周六] 二．开盘地点：万家丽中路二段239号（售楼部） 三．开盘纪实： 1．现场情况： 本次开盘加推二期33栋，通过VIP办理先后顺序选房，上午售楼部气氛一般，先冷后热，开盘小高峰在11时出现。 据研究部现场监控，33栋共推出房源108套，现场办理VIP卡80余张，期间到场参加选房的VIP客户100人左右，到访率一般。 2．现场布局： 截止上午12：00，楼盘周边停放轿车20余辆，多为中高档，如现代、比亚迪、大众、雪铁龙等，有高档奔驰越野车1辆、宝马4辆。 四．项目区位[区位图+板块图]： 【图一/区位图】 【图二/板块图】 五．产品研究： 企业 长沙中达房地产开发有限司 位置 长沙市雨花区万家丽中路二段239号 指 标 占地 135062.00 产 品 线 别墅 总建 395166.60 普通住宅 普通住宅 容积率 1.81 小高 小高层 绿化率 40% 高层 高层 总户 2380 商业 底层商铺 澳瑞特deco 规划 主题 生态宜居地产 建 筑 建筑 风格 欧陆地中海风格 规划 理念 因地制宜，打造长沙豪宅新版之作 建筑 结构 板式 塔式 其它 规划 布局 中间退台情景洋房、西面小高层、东面为局部景观高层，呈错落分布状。 建筑 色调 底座为咖啡色 以上为浅黄色 规划 创新 最大程度上保留了原生山体核心景观 建筑 细节 涂料外立面，精致美观；建筑方面追求细节； 园 林 景观 风格 现代园林+原生山体景观 配 套 社区 配套 底层商铺； 景观 结构 立体原生态景观 组团式 生活 配套 游泳池、下沉式广场 景观 创新 坡屋顶 商业 商务 配套 银行：工商、城市信用合作社、建设 景观 细节 层次分明 精致美观 公共 配套 医院：中南院医院、湖南武警医院分院 户 型 面积 区间 67、95二房 109、108、122、140三房 价 格 体 系 价格 区间 毛坯均价5400元/㎡ 主力 户型 三房 首开 均价 2009-05-19 起价：3800元/平米；均价：4000元/平米 面积 比 二次 均价 2009-10-19 起价：4500元/平米；均价：4800元/平米 套数 比 三次 均价 2010-01-09 起价：5200元/平米；均价：5400元/平米 六．营销研究： 定位 产品定位语 长沙市新豪宅年度大型住区精彩代表作 形象定位语 冠军勋邸 推广 主题推广语 中央城市、山居传奇 广告调性 报纸\高炮\网络\短信\电台 客源 来源 长株潭私企老板、雨花区公务员、个体工商户、附近企业职员 比例 3：3：3：1 主体 中年夫妇、青年白领 营销 营销节点 2010-01-09二期33栋常规性开盘 现推单元 第33栋1、2、3单元 二批单元 本次销售率 截至当天下午16点销售80.3% 首开优惠 VIP开盘当日可优惠100元/平米 开发 开发周期 2010-06-30交房 一期进度 二期进度 三期进度 七．首批户型配比： 户型配比 总套数 套数比 户型 面积 “传奇”小板式 73㎡ 44 40% 102㎡ 29 27% 112㎡ 27 23% 合计 108套 100% 八．首销房源[以下销控截至开盘当天下午14点] 据研究部监控，整个开盘销售情况如下： （ 部分代表未售房源， 部分代表已售房源）。 小结：本次开盘首日截至上午11点共成交81套，成交率近80%，销售情况良好。 九．首销价格： 本次开盘起价5200元/㎡，均价在5400元/㎡左右，实行分单元、分楼层算价，其中1-10层楼层差价为50元/㎡，11-18层楼层差价为30元/㎡。 ■具体价格： 栋号 房号 总价[元] 单价[元/㎡] 折后[元/㎡] 33栋 901 38766 5423 5278 ■享受优惠： VIP客户享受每平方米少100元优惠。 十．客户访谈： ■市政府公务员客户：张先生，传奇小板式110㎡ 访谈内容：1. 自住,改善居住环境 2.亲戚都在这里买房.3.对该项目环境和景观相当满意。 ■一对夫妇：35左右 B女士 A户型102㎡ 访谈内容：1.在附近工作，觉得楼盘品质好；2.为女儿购买一个学习成长良好环境。 十一