项目整体综合分析及计划经济评估143857241.docVIP

说明：本方案财务测算以神鹰地产财务部门最终核算结果为准。 目 录 一、 项目整体投入产出分析 3 1. 整体投资需求 3 2. 项目整体投资构成 4 3. 项目整体投资估算 5 1) 整体开发成本的估算 5 2) 开发费用的估算 6 二、 整体收益部分模拟 6 1. 销售收入模拟表及说明 6 2. 项目整体经营税费估算 9 3. 利润表模拟及说明 11 三、 项目整体投资与筹资计划 11 1. 投资计划及资金缺口 11 2. 筹资计划及其费用 13 四、 项目整体投资可行性分析 13 1. 项目整体投资可行性分析的模拟前提 13 2. 损益表与项目整体静态盈利能力分析 14 3. 项目整体现金流量表与项目整体动态盈利能力分析 16 4. 资金来源与运用表及资金平衡能力分析 19 5. 项目整体投资可行性分析结论 21 五、 项目整体不确定性分析及开发经营风险分析 21 1. 项目整体盈亏平衡分析 21 2. 项目整体投资风险分析及规避方式提示 22 1) 项目整体风险评估 22 2) 资金运作风险评估及可行性建议 23 3) 经济、政策风险预测 23 六、 项目整体开发节奏与投资控制建议 24 1. 影响项目整体开发节奏的因素分析 24 2. 项目整体开发节奏建议及结果预测 25 七、 项目整体敏感性分析 26  项目整体投入产出分析 整体投资需求 项目整体经济指标汇总如下所示： 项目经济指标表 项目 指标 占地面积 11,321m2 建筑用地面积 8,900m2 总建筑面积 103,165m2 商业筑面积 37,170m2 住宅筑面积 70,000m2 项目总投资 33,714.28万元 住宅及商业销售收入 51,490.00 万元 项目即返结束后年均租赁收入 32.40 万元 价格测算基数表 面积（㎡） 项目 -1F 1F 2F 3F 4F 直接销售铺位 5,010.00 4,590.00 4,390.00 4,390.00 1,590.00 返租铺位 3,000.00 2,700.00 2,900.00 2,900.00 4,800.00 自营/只租不售 0.00 0.00 0.00 0.00 900.00 合计 8,010.00 7,290.00 7,290.00 7,290.00 7,290.00 销售单价（元/㎡） 直接销售铺位 6,000.00 20,000.00 7,000.00 5,000.00 4,000.00 返租铺位 7,000.00 22,000.00 8,000.00 6,000.00 5,000.00 租金（元/月.㎡） 直接销售铺位 80.00 返租铺位 20.00 自营/只租不售 30.00 返祖 10年返祖，年回报率8%；3年即返。 项目整体投资构成 项目总投资33,714.28万元，详细估算如下表所示： 项目整体投资构成表（单位：万元） 序号 项目 总价（万元） 投入比例 面积（㎡） 备注 1 土地出让金 1,500.00 5.73% 11,321.00 按造当地政府相关规定缴纳土地出让金 1.1 五金公司地块 1,100.00 4.20% 4,200.00 1.2 工行地块 400.00 1.53% 7,121.00 2 拆迁安置补偿费 7,321.43 27.97% 29,677.08 估算总价 3 建安工程费 14,763.94 56.40% — 按照铜仁综合建安成本指标予以测算 3.1 地下室建安工程费 1,352.49 5.17% 20,025.00 地上总建筑面积×38元/㎡ 3.2 商业和住宅建安工程费 13,411.45 51.24% 103,165.00 1300元/㎡（不含外装修和亮化工程） 4 前期工程费 616.60 2.36% — 估算总价 4.1 设计费 185.70 0.71% 103,165.00 单位设计费18元/㎡ 4.2 可行性研究费 22.15 0.08% — 建安工程费×0.15％ 4.3 地勘费 61.90 0.24% 103,165.00 单位地勘费6元/㎡ 4.4 控规、测绘及专家评审费 51.58 0.20% 103,165.00 单位费用5元/㎡ 4.5 建筑物动迁及调查费 295.28 1.13% — 建安工程费×2％ 5 城市配套费 0.00 0.00% — 根据与市政府协议，城市配套费全免 6 办公费用 200.00 0.76% — 估算总价 7 不可预见费 1,220.10 4.66% — （1+2+3+4+5+6）×5％ 8 开发期间税费 553.56 2.11% — 估算总价 8.1 预算定额管理费 147.64 0.56%