2005年合肥市香江生结构态丽景营销推广策划报告.docVIP

香江?生态丽景 营销推广策划报告 第一部分 市场实态分析 5 一、上半年合肥市房地产市场发展成就 6 1、房产投资统计 6 2、房价走势 6 3、房产景气指数受新政影响较大 7 4、近期出台的房地产调控政策及其影响 7 二、合肥市2005年下半年房地产市场发展预测 8 1、楼市压力何时释放 8 2、房市预期看好、房价涨势趋缓 8 3、结论 9 三、近期购房者市场状况 9 1、年龄段 9 2、打算购买的户型 10 3、打算购买的住宅建筑面积 10 4、打算购买的物业类型 11 5、购房所期望的区域 11 6、购房目的 12 7、了解楼盘信息途径 12 四、项目所在区域特点 14 1、瑶海区 14 2、新站开发区 15 3、生态公园板块特点 15 五、板块竞争状况 16 1、主要竞争对手情况 16 2、竞争态势分析 20 1）、市场竞争层次划分 20 2）、板块市场细分缺口分析 20 第二部分 项目主卖点荟萃及物业强弱势分析与对策 22 一、项目概况 22 二、项目主要卖点荟萃 23 三、项目强弱势分析及对策 23 1、强势： 23 2、弱势分析与应对策略 24 第三部分 目标客户群定位分析 26 一、目标客户群定位 26 二、目标客户群消费特征分析 27 第四部分 项目核心价值体系 30 一、市场定位 30 二、主题定位 31 三、形象定位 32 四、广告主打语： 33 五、项目核心价值体系的建立 33 六、本案核心竞争力体系的建立 34 七、项目的竞争策略 35 第五部分 价格定位及策略 37 一、价格策略 38 1、定价原则与方法 38 2、均价 38 3、付款方式和进度 38 4、优惠条款 39 5、楼层和方位差价 39 6、房地产调价的基本技巧 39 二、价格分期策略 39 1、内部认购价格 39 2、入市价格 40 3、价格升幅周期 40 4、价格升幅比例 40 5、价格技术调整（略） 40 6、价格变化市场反映及控制（略） 40 7、详细价格表（略） 40 第六部分 项目营销推广策略 41 一、入市时机的确定、销售安排 42 1、入市时间 41 2、销售安排 42 二、媒介推广策略 42 1、媒体总策略 42 2、媒介推广建议 42 3、媒介费用分配建议 44 4、媒体投放排期及时间安排： 44 香江?生态丽景项目前期报纸投放时间计划预算表 44 三、推售节奏及策略 45 四、现场包装 48 五、公关、促销活动 49 第七部分 营销组织管理 50 一、营销管理体系 51 1、营销系统的建立 51 2、销售部组织框架结构及各部门职责如下： 51 3、 前期准备工作 52 二、销售进度控制策略 54 三、数据化营销创新管理模式 54 四、 物业管理 55 五、销售人员培训（略） 57 第八部分 公关活动策划建议 58 一、本案公关活动的原则 59 二、公关活动的目的 59 三、系列活动主题建议 59 第一部分 市场实态分析 一、上半年合肥市房地产市场发展成就 1、房产投资统计 合肥市统计局近日发布的统计数据显示，今年上半年，合肥市房地产开发投资累计完成73.02亿元，同比增长48.1%，其中6月份完成14.14亿元，比上月增加近1亿元。虽然今年国家为控制房价较快增长而对房地产业采取了一系列的宏观调控措施，但受投资惯性的影响，今年以来省城房地产开发投资增速一直保持高位平稳运行。 房地产投资成为拉动该市投资增长的主要动力，但房地产开发投资在城镇以上投资中的比重逐月降低。至6月份，房地产开发投资占城镇以上固定资产投资的比重已降为43.2%，比上月减少3.4个百分点。 上半年，省城的商品房销售依然红火。受此鼓舞，省城新开工面积和完成土地开发面积也大幅增加。上半年，合肥市的房地产开发企业购置土地面积245.5万平方米，同比增长0.5%；完成土地开发面积83.93万平方米，同比增长71.2%；商品房施工面积1213.38万平方米，同比增长32.1%，其中新开工面积334.91万平方米，同比增长46.2%；商品房竣工面积127.08万平方米，同比增长41.2%；商品房销售面积145.8万平方米，同比增长50.2%；商品房空置面积42.96万平方米，同比下降1.4%，其中住宅为16.19万平方米，同比下降31％。 2005年上半年房地产市场情况表 指标 数值 开发购置 土地面积 土地 开发面积 商品房 施工面积 新开工面积 商品房 竣工面积 商品房 销售面积 商品房 空置面积 住宅 空置面积 2004年上半年 244.3万㎡ 49.02万㎡ 917.77万㎡ 229.08万㎡ 90万㎡ 97.07万㎡ 43.57万㎡ 23.46万㎡ 2005年上半年 245.5万㎡ 83.93万㎡ 1213.