2006年海口市房地产结构中高档项目分析报告.docVIP

海口市房地产中高档项目分析报告 一．本次调查的目的和内容 1．目的 我项目世纪海岸，由早期的拿地、立项、设计到如今已开工打桩，进入营销主流期。现在不仅要进行项目定位、渠道开拓、广告推广，项目市场定价更是当务之急。为给我项目设立一个科学合理的市场价位，特针对与我项目定位类似的其他项目进行调查研究。我项目的定位已基本确立——定位成一个集渡假养老、居家休闲为一体的中高档滨海社区。此档次的项目，为目前海口市场竞争最激烈、同质化最严重的一块细分市场。更因如此，我们必需要清楚的把握此块市场的脉搏，为我项目的良性发展打下坚实的基础。 2．内容 此次市调主要由两个界点来确定调查项目——第一，海口范围内，同档次定位的代表性项目；第二，以本项目为核心点，方圆5公里之内的代表性项目（包含未投入、拟投入市场的新项目） 我们将依次了解上叙调查项目的市场售价、产品的特征、推广渠道、客户构成以及市场销售情况。 二．海口市房地产市场分析 1．今年海口市场背景与形势 具有关了解，经过8年的努力，截至2006年5月，海口“半拉子”工程已从416宗减少到27宗，进入最后的攻坚阶段。尚余27宗项目未处置海口市计划在今年10月底之前，剩余的20多宗项目都要进入实质复工阶段。4月28日?房贷利率再次上调5月17日?国六条出台2.2海口湾填海区 此地块中高档项目繁多，是目前海口市开发最密集、同质化最严重的区域。本区域不乏经典代表项目：“紫荆花园”、“世茂雅苑”、“阳光经典”、“置地花园”、“海岸壹号”。近两年又面世了如——“美源日月城”、“金外滩”、“金域湾畔”等几个规划新颖、价位独特的项目。它们基本属于海口的中高档主流项目。定位相当雷同，都是电梯公寓为主，小区设施齐全，价位也很接近。从定位上来看，我项目将势必与该区域项目冲突。特选定了：“海岸壹号”、“美源日月城”、“金外滩”、“瀛寰名仕苑”作为代表性调查项目。 2.3海甸岛片区 从03年的“3366”工程，到如今的“白沙门生态公园”、“海甸水城”、“美丽沙`中国右岸”等等。这些规划的设立与落实，都清楚的表明海口市政府对大力发展海甸岛的新方向。海甸岛以人民大道为中线，细分为东区和西区。历史来看，东区的整体建设较西区置后，但土地储备比西区丰富。早期的代表项目，就是位于二东路的“银谷苑”。最近两年的房产开发，集中在东区的四路、五路。有前两年的“金椰都”、“友合金城”、“白沙门温泉渡假村”、“宝阳花园”、“一品水苑”，现在又出现了“宝安江南城”、“都市海岸”、“华能`珍珠玉苑”、“海岸星河”一批有规模、有特色、定位细的项目。而西区项目则主要集中在人民大道和五西路上。以我项目所在的甸昆为例：北有“南方明珠”、“海岸公馆”；南有“美丽沙花园”、“金沙西苑”；东有“伊甸家园”、“兆南绿岛”、“万恒花园”、“滨海华庭”、“港湾花园”，可谓是三面受敌。我们选择了：“美丽沙花园”、“兆南绿岛”、“都市海岸”、“江南城”、“伊甸家园”、“万恒城市花园”、“南方明珠”作为代表性调查项目。 2.4金牛岭片区 此片区是以金牛领公园为中心，周边环绕了众多项目。因位置属于市区的中央，有众多机关单位边布，所以项目购买客户主要由本地客户构成。最具代表性项目就属“奥林匹克花园”和“耀江花园”，我们特选定这两个项目做为调查项目。 3．需求分析 3.1需求情况 海南岛作为中国最理想的“第二居所”，作为省会的海口,也在吸引着越来越多的外埠人士投资、定居、养老。他们对于海口房产的消费也基本上支撑了海口整体的住宅市场需求。以06年上半年销售量为例，全市商品房销售7935套，岛外个人购买3251套，占总销售套数的56.36%。随着中国老年化的来临，以及海口“娱乐之都”战略的进步发展，海口的住宅需求量将逐渐上升。 3.2住宅需求 根据市场的不断细分，各个细分市场的需求特征也不尽相同，主要可以细分为以下三类： 3.2.1品质追求型 在购房时注重产品的档次与品位，偏好环境高雅、设施高档、小区绿化环境好的社区，对于价格有较大的承受能力。这一类型的消费者年龄偏大，拥有三种类型中最高的个人年收入和家庭年收入，也是拥有私家汽车比例最高的一类消费者。 品质追求型的购房者对住房的需求以中高档商品房为主，兼顾别墅等其他类型，平均住房需求面积为160平方米，对总房价的需求从50万元到200万元不等，平均为60万元，希望购买的户型是4—6室2厅2卫的户型。购房的考虑因素以地理位置和交通为主，其次是价位和小区绿化环境状况。 3.2.2中间型 中间型的潜在购房者各项指标都位于中间，追求住房档次与品质，但在