2006年郑州市城东路结构项目策划案.docVIP

第一部分 市场分析 一、郑州房地产市场分析 05年是房地产界不平静的一年，是中国房地产政策宏观调控关键的一年，房贷加息和购房首付的提高，使全国房地产行业掀起轩然大波，但在政策调控中我市商品房并没有受到太大的影响仍然保持持续、健康、稳定的发展态势。 位于东明路和陇海路交叉口，占地40余亩，共14栋多层住宅，目前正在接受内部认购。 （2）主力户型面积 两室两厅：90-94平方米之间 三室二厅：114、124、135平方米 部分四室二厅：160平方米 （3）销售均价 均价2450元/平方米 （4）项目优势 纯多层住宅，项目东大门紧邻未来大道，升值潜力较大。 （5）劣势 与火车货运东站相距只有300米，流动人口较多，居住安全存在隐患；货栈街与未来大道交叉口长期形成的非正式菜市场的存在，使得此地块居住环境脏、乱、差。 2、紫荆?阳光地带 （1）项目概况 项目位于紫荆山路与二里岗南街交叉口东300米，占地60余亩分二期开发，项目共12栋楼，销售80%以上。 （2）主力户型面积 86平米左右的二室二厅 102—107平米的三室二厅一卫 135平米的三室二厅二卫 （3）销售均价 一期均价2300元/平方米，二期销售均为2700元/平方米。 （4）核心优势 纯多层住宅社区； 户型9—10米短进深，南北通透，阳光充足； 旧城区规模较大楼盘之一； 紧邻紫荆山路，交通非常方便。 3、凤 凰 苑 （1）项目概况 项目位于未来大道与石化路交叉口，由郑州大宇房地产开发有限公司开发建设，小区总占地100余亩地，总建筑面积11万平方米。分三期开发，一期有以经济适用房为主，另有3栋商品房。二期、三期均为商品房。 （2）销售均价 均价2500元/平方米 （3）主力户型 96—107平米的二室二厅 121—147平米之间的三室二厅 （4）销售状况 一期经济适用房销售完毕，商品房销售达80%以上；二期销售达50%左右。 4、雅 美 新 居 （1）项目概况 项目位于未来大道与航海路交叉口北500米，开发商是河南雅美置业有限公司，小区占地30余亩地，6栋多层，1栋小高层。小高层为精装修小户型，工程进度已封顶。 （2）主力户型 40-70平米之间的精装修小户型，80-110平米的两室两厅，140平米左右的三室二厅。 （3）销售均价 多层均价2600元/平方米，小高层均价2700元/平方米 （4）销售状况 多层销售85%以上，小高层销售40%左右。 5、海轮城市风铃 （1）项目概况 项目位于航海路与未来大道交叉口北600米，开发商是河南海轮房地产开发有限公司，项目共2栋多层，1栋高层。 （2）主力户型面积 两室两厅： 64—82平米 三室二厅：132平米左右 （3）销售均价 多层均价2450元/平方米，高层均价2750元/平方米。 （4）劣势 户型设计不合理，室内浪费面积较大； 开发商知名度低，小区规模小。 6、未 来 ? 丽 景 苑 项目位于航海路与未来大道交叉口北600米，开发商是河南省三义置业有限公司，小区共1栋高层，共5个单元。 一层架空作为会所使用，二层以上销售，户型以45平米左右的一居室和84平米左右的二居室为主，均价2700元/平方米，今年下半年交房，销售率达70%。 7、东郡 ? 香域巴黎 （1）项目概况 项目位于航海路与云鹤路交叉口北100米，开发商是新利达（郑州）实业有限公司。项目共11栋。2栋小高层，9栋多层。 （2）主力户型面积 小高层为37—48平米之间的精装修小户型，多层住宅以83平米左右的二居室和132平米左右的三居室为主。 （3）销售均价 项目整体均价为2500元/平方米，层差较大，位置最好多层住宅的9号楼销售价格在1980元—2990元/平方米之间。 小高层均价2700元/平方米。 （4）销售状况 多层销售达90%以上，小高层销售达50%以上。 三、调查结论 1、项目周边楼盘主要集中在未来大道上（石化路与航海路之间），楼盘竞争比较激烈； 2、规模上讲，与本项目相当，他们将分流本项目部分客户资源； 3、在户型方面，此区域的户型以40-80平米之间的小户型且每个楼盘都有相当一定比例的小户型。 4、销售方面，多层住宅的销售形势明显优于小高层的销售。 第二部分 项目分析 一、项目概况 项目总占地3亩地，位于城东路与二里岗路交叉口南500米路西，向南是航海路，直达107国道和京珠高速，北边是货栈街，东边是东亚最大的火车货运东站，项目周边是郑州汽配城、物流公司和药品公司聚集地。 二、项目SWOT分析 每个项目都存在着自身的优势和劣势，对于开发商来说，一定要准确地把握这些优劣势，准确地分析它们，在此基础上，将优势充分地利用起来，使之成为本项目的卖点，而对于劣势，尽可能地将其弱化或通过自我努力