2006年重庆渝能寸滩结构项目营销策划案.doc

2006年重庆渝能寸滩项目营销策划案 第一篇 开发方向研究 1 市场研究 1.1市场现状 1.1.1重庆市经济发展现状概况 提要：通过主城区和江北区、渝北区横向以及纵向的宏观经济环境对比，分析江北区、渝北区在重庆市经济地位以及经济增长的主要动力来源，产业调整、人口消费力特点等，前瞻区域宏观经济、产业的未来发展走向和房地产的消费特征。 1.1.1.1国民生产总值重要指标及主城各区经济发展状况分析 提要：通过国民生产总值及主城区各区的经济指标展示及分析，一方面了解重庆市主城各区的发展轨迹，另一方面是通过区域的对比寻找江北区、渝北区经济运行的差异化特征，进一步合理评估消费支撑及竞争优势。 ◎重庆市国民经济持续、快速、稳健增长，GDP增长率超过全国平均水平。 2000-2004年重庆市GDP走势 数据来源：2000-2004年重庆市统计年鉴 在趋好的宏观环境下，特别是持续几年的扩大内需、西部大开发和重庆直辖等效应的累积释放，全市经济增长呈现持续、快速、稳健势头，2000-2004年GDP年均增长率约13.8%,宏观调控政策对全市经济发展方向、产业结构的调整，使得全市经济总体呈现加速发展态势，GDP增长率超过全国平均水平，未来经济发展将在继续现有水平的基础上持续发展。 ◎主城传统老城区（九龙坡、渝中区、沙坪坝）经济稳步增长，渝北区等新兴区域发展迅速。 2003-2004年重庆主城区区域GDP对比图(亿元) 数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册 注：渝北区含北部新区统计年鉴数据下同 近年来重庆主城区域经济呈现稳步、快速上升态势。2004年，九龙坡区、渝中区、沙坪坝区位列主城GDP增长前三甲，组成第一梯队，三者分别依托工业、商贸、教育及工业等产业优势，取得显著的国民经济增长。江北区、渝北区处于第二梯队，2004年GDP总额超过90亿元。 随着北部新区工业产业的快速发展，致使统计年鉴中的渝北区GDP同比增速达38.1%，区域经济前景看好。 ◎传统老城区人均GDP位于前列，江北区、渝北区经济稳步增长。 2003-2004年重庆市主城区区域人均GDP对比图(千元) 数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册 重庆市主城区人均GDP持续稳步上升，传统商贸中心渝中区、工业基地大渡口区常驻人口数相对较小，人均GDP排名前二位。 九龙坡和沙坪坝区GDP虽高，但人口基数相对较大，人均GDP处第二梯队。但两区增长率仍赶上了平均增长率，特别是沙坪坝区随着产业布局的调整、西部新城及重庆大学城的规划，区域后期发展潜力较大。 北碚区、渝北区、巴南区由于农业人口仍占据较大比例，人均GDP处于主城各区下游水平，其中渝北区同比增速远远高于平均增速，区域经济发展前景良好。江北区人均GDP处于主城区中流位置。 1.1.1.2江北区、渝北区与主城各区产业分析 ◎主城区第二、三产业发展迅速，渝北区第二产业高速增长，江北区第三产业快速发展。 2004年重庆主城区区域三大产业生产总值对比（亿元） 数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册 重庆主城区城市化进程进一步加快，第一产业增速放缓，第二、第三产业迅速发展。第二产业随着工业进程的加快及房地产开发力度的加大，增长迅速，工业发展重点区域渝北区（包含北部新区）因新兴空港、两路工业园区、北部新区等产业集群效应带来出口工业高速发展，第二产业成长较为迅速，增速达到57.3%，成为重庆经济的新增长极。第三产业则以传统政治文化商贸中心渝中区最为集中和突出，是渝中区经济增长的支撑力量，且也突出其了在主城区的主导性地位。在商圈升级撒、商贸流通环境优惠的条件下，近年来江北区第三产业发展迅速。 1.1.1.3人口状况分析 ◎主城各区人口稳步增长，人口结构区域差异显著。 2003-2004重庆主城区区域常住人口对比图（万人） 九龙坡 沙坪坝 渝北区 巴南区 渝中区 北碚区 南岸区 江北区 大渡口 2003 90.82 82.95 79.10 79.38 68.13 65.37 64.14 62.51 25.43 2004 92.22 84.09 81.88 79.80 68.63 66.20 65.13 63.51 25.70 增速 1.5% 1.4% 3.5% 0.5% 0.7% 1.3% 1.5% 1.6% 1.1% 数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册 注：常住人口是指在区域内居住满3个月的人口，包括学生 九龙坡区、巴南区、沙坪坝区、渝北区是主城区所辖面积较大的三个区域，相应的人口也位居主城区前列。渝中区常住人口增速较缓，区域人口居住趋于饱和，而主城区其他区域常住人口基本保持1%-2%的增长速度，渝北区随着房地产开发的加快，净迁移人数增加较多，人