2007年惠州光亮地产结构项目营销策划案.ppt

;前 言;;政策环境——深圳市场反应;政策环境——深圳市场反应;;政策环境——淡澳市场反应;政策环境——对淡澳市场的影响;;淡澳市场未来走势预测;项目印象;项目产品分析;项目产品分析;项目产品分析;SWOT分析——优势和机会;规划劣势 容积率较高 二房朝向布局不是很理想 一房的面积过大 环境劣势 周边有大量的农民房，对本项目产生较大的环境影响 目前周边公交系统较为缺乏 ;;;;;; 本项目的建筑布局呈半围合式分布，拥有庭院生活;案名建议;;;;在本区域市场内，成交客户比例从2005年至2006年变化较为明显，整体市场在2006年以后均是以深圳客户群为主,可以说2006年开始深圳购房者大量涌入淡澳片区置业，而本区域客户成交量相对较小。这充分说明今后淡澳区域的主力客户群特征十分鲜明，以深圳客户群主导市场。;可见，选择深圳投资客作为我们的目标客户群符合市场主流;;淡澳市场——关键词：大盘迭起;面对明年整体推盘量巨大，竞争如此激烈的淡澳市场，我们如何赢得深圳客户，抢占市场份额？;;深圳客户置业流向;置业者主要考虑地段，升值潜力和周边配套，物业管理和小区配套也占有相当的比重 户型需求以二房和三房为主，二房占42%，三房占50%； 客户文化程度较高，大专和本科合占78%左右； 年龄主要集中在30-45岁，占57.3% ，其次是30岁以下，占19% ;消费者购房时考虑因素分析（客户访谈）——惠阳客户VS深圳客户;具象客户1（房产投资者）;置业需求：自己已在多次房产投资中尝到了甜头，在当前深圳房产升值空间不是很大，投资回报率不高的情况下，把投资置业目标转向了深圳的周边城市，比如惠阳、大亚湾、东莞等地 。 他们置业主要以投资为目的，为了减少投资风险，他们青睐中小户型的投资，看重的是地段好，有升值潜力和投资回报率高的物业。由于他们是投资者，往往还看重投资房屋的户型结构。他们置业以后以出租为主，要求房产带装修，或物业管理公司能代理租赁业务。以图省事。;具象客户2（私营业主、企业老板）;置业需求： 这类人由于有一定的资金实力，往往以长期投资为主，一次性购几套或几十套，主要青睐于70~80m2的两房和50m2以下的公寓户型，由于本身文化层次较高，比较注重小区的品质， 对房产的价格因素不是很敏感。他们往往有比较独到的见解与眼光， 看重的是地段以及未来的发展趋势，对现状不是很关注。;目标客户群定位;;深圳客户投资关注的核心因素：;以什么样的价格卖？ ——价格策略;【分阶段展示、深入挖掘价值， 制订富有竞争力的价格策略】 ;【开盘期策略】;【成长期策略】;价格制定方法;价格定位; 均价 ＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d) ＝4180.33元/平方米; 考虑到国家宏观调控政策的影响，目前市场处于观望期，但随着明年奥运会的召开，在奥运经济的带动下，市场仍会出现一定的增长。 预计2008年下半年，与现阶段相比，自然溢价率约为5％-10％ 。;市场静态比准价格;以什么样的方式卖？ ——营销策略;对营销难点的思考;难点2、一房一厅面积过大;对营销难点的思考;对营销难点的思考;;二级卖点;对营销难点的思考;我们可以独辟蹊径， 从适宜居家的角度引导投资者。;专家效应;增加产品附加值建议;;增加产品附加值建议;增加产品附加值建议;增加产品附加值建议;;【利用重要的营销节点和节假日机会，与客户进行良好的交流与沟通，提供阳光式服务的心理策略】;活动一：组织家庭厨艺大赛;活动二：温馨家居装饰大赛;入市时机选择;【配合工程节点、利用利好时机，抢占市场份额市场策略】 ;【销售组织纲要】;【行动一】;围墙广告;【行动二】;售楼处选址建议;售楼处装修风格建议;导视系统;【行动三】;产品发布会;【行动四】;【行动五】;【行动六】;样板房;【行动七】;【行动八】;我们的推广策略;整体推广费用;推广市场：惠阳大亚湾（长期推广）、深圳（阶段性推广）;各阶段推广策略;2．开盘前蓄客认筹期;3．开盘强销期（10月－11月）;各阶段推广策略;建华客户网的优势;预祝本项目取得圆满成功！