统计分析方法在房地产市场定位前期的应用.pdfVIP

第27卷第1期 吉林工商学院学报 Vol.27,No. 1 2011年1月 JOURNAL OF JILIN BUSINESS AND TECHNOLOGY COLLEGE Jan.2011 统计分析方法在房地产市场定位前期的应用 俞海莲 （吉林工商学院 会计分院，吉林 长春 130062） [ ] 摘要 统计分析方法在当今社会日益受到重视，在各个领域都得到了广泛应用。本文采用因子分析、聚类分析和多重 均值比较方法，讨论统计方法在房地产市场调研前期中市场定位的应用。 [ ] 关键词 统计分析方法；房地产；市场定位；因子分析；聚类分析 [ ] F222 [ ] A [ ] 1674-3288 20 11 0 1-0026-04 中图分类号 文献标识码 文章编号 （ ） [收稿日期] 2010-12-15 [ ] 1961- 作者简介 俞海莲（ ），女，吉林长春人，吉林工商学院会计分院副教授，研究方向：统计应用。 我国房地产企业取得楼盘畅销的共同点，是以准确地市场定位最终取得市场，获得买主的认同的。在决 定开发一个项目之前，首先要进行市场定位，从而锁定目标客户。市场定位是楼盘畅销的先决条件，也是进 一步拓展房地产企业市场的重要途径，而房地产市场定位的重要内容就是房地产市场细分。市场细分的作 用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会，企业可以集中人、财、物等资源，取得更大的经济效 益；有利于掌握潜在市场需求，不断开发新产品，开拓新市场，通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。 在许多情况下，需要了解的市场是一个较大的区域，但如果对整个市场进行调查、研究和分析，则所耗时间太 长，而且要耗费大量的人力、物力和财力。因此有必要抽出一个或几个有代表性的小区域市场进行调查和分 析以得到信息来反映整个市场。那么现在就面临一个这样的问题：怎样选出这一个或几个有代表性的市场？ 以前普遍是依赖于对单个指标的分析来判断，这种判断往往带有片面性。本文利用聚类分析、因子分析和多 重均值比较这三种统计方法，联合起来分析各小区域市场的有代表性的指标所组成的数据信息，把定性分析 结果和定量的分析结果结合起来，使得到的结果更加全面、客观、符合实际。 一、设置指标体系 31 某一南方房地产公司现准备向东北三省拓展业务，为了降低投资风险，该公司准备在东北三省的 个 31 7 城市中筛选目标市场，以明确市场定位。通过对东北三省 个城市的各项指标进行筛选，共选用 个比较 X GDP X X X 有代表性的指标： 人均 （元）、 职工平均工资（元）、 年末居民储蓄总额（万元）、 社会消费品零售 1 2 3 4 X / X X % 总额（万元）、5 人口密度（人平方公里）、6 地方财政收入（万元）、7 城市建设用地所占百分比（）。东北三 31 7 2009 省 个城市的 个指标的具体数据资料，来源于《中经数据库》 。 二、构建因子模型 k X X ... X X 设有 个观测变量，分别为 1 ，2 ，，k ，其中 i 为具有零均值、单位方差标准化的标准化变量。