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住宅建设用地使用权期满后续期法律问题探究
住宅建设用地使用权期满后续期法律问题探究 摘 要:我国《物权法》虽然对住宅建设用地使用权期满后作出了“自动续期”的规定,但并没有对自动续期的适用范围、条件、期限以及是否有偿等问题进行有效地解决。文章通过研究得出,我国应明确住宅建设用地使用权自动续期适用的范围、条件以及期限,并且应确定无偿续期的原则
关键词:住宅建设用地使用权;自动续期;无偿续期
中图分类号:D922.3 文献标识码:A 文章编号:1008-4428(2017)01-108 -02
一、引言:住宅建设用地期满续期问题的提出
近日,随着国内首个“住宅建设用地使用权到期”案例的出现,温州地方政府要求按房产交易价格三分之一缴费续期的做法引起了热议。人们围绕着“该怎么续期”,“是否应该缴纳如此高额的续期费用”等焦点问题展开激烈争论
我国《物权法》第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”也就是说《物权法》只规定了到期后自动续期,但在自动续期的适用范围、条件、期限以及自动续期是否有偿等问题上有所保留。这些问题得不到有效地解决,自动续期这一概念就形同虚设,不能解决实际的住房问题。笔者认为,研究建设用地使用权到期后的实际操作途径,对解决现实存在的问题有着重要的意义
二、住宅建设用地使用权自动续期的适用范围
(一)自动续期适用的客体不明
《物权法》以用途为根据对建设用地使用权续期的方式加以区分,即住宅建设用地使用权期限届满时适用自动续期规则,而非住宅用建设用地使用权适用期满后经申请方可续期的方式。这种划分保障了居民的居住权,提高了居民对国家的信任感。虽然住宅建设用地使用权到期后适用自动续期的方式得到了《物权法》的确定,但就这项规则适用范围并未划定明确的界限。随着时代的发展,开发商为了追求更高的收益常会在同一地皮上建造集住宅、娱乐、购物为一身的商业广场,那么这种商住混合的用地在其期限届满后该适用哪种方式进行续期,并没有具体的规定。另外,很多居民为了创造更多的利润将自己的住宅改造为商业用途,那么这种改造为商业用途的住宅该适用哪种方式,同样值得商榷
(二)明确自动续期适用的范围
1.应明确混合型住房用地属于住宅建设用地
现今社会能够拥有自己房屋的居民越来越多,而开发商为了获得更高额的利润往往会选择商住一体化的混合型住宅,称为商业广场。这种商业广场往往地处城市的心脏地带,并且集商业、娱乐、购物等现代人所需要的功能为一体,极其方便,相应的这种混合型住宅的售价也比很多小区高出很多。即使这样人们也愿意为寻求生活上的便利,花高价愿意购买这类房产。由于没有对自动续期的范围进行明确划分,如果在这类房产使用期限到期时适用需要申请续期的方式,无疑对高额购买住房的住户是种经济上的打击。笔者认为,在考虑这类房产时,需将小区内的每一间房屋看成一个独立空间区分对待,而不是将小区看作整体。既然使用这种方式去看待小区,那么每个房屋的性质和用途就要区分开来适用不同的规则。换言之,用来盈利的商用空间,在其使用权期满后,应当适用非住宅建设用地使用权的规则,也就是申请后放得续期;而用以居住为目的的空间,在其使用权期满后,应当适用自动续期的原则
2.住改商用房应明确属于非住宅建设用地
《物权法》中对住改商用房并没有进行禁止性规定,对其保持一种不鼓励不阻止的态度,只要是具备不违法和经过有利害关系的业主的同意的条件即可。在生活中这种情况多存在于中小型企业或公寓式酒店中,是年轻的创业者降低成本的一种手段,不可能完全取消。但是如果对他们适用统一的自动续期制度,那么就违背了该制度设立时造福人民的宗旨,而且会导致更多的投机行为,所以商用房应采取申请后方可续期的方式。笔者认为,这种商用房是居民自愿的情况下改变其用途的,在对其的认定上,就不再能认为其属于住宅建设用地
三、住宅建设用地使用权自动续期的条件
(一)关于自动续期的条件的各种观点
在自动续期适用的条件上法律没有具体的规定,学界存在不同的看法。一派学者认为,自动续期应当以建筑物仍然存在为前提,换言之,如果土地上原有的建筑物已不存在,那就无需续期;另一派学者认为,不管原有的建筑物是否仍然存在,都应对土地自动续期;还有一派学者认为,住宅建设用地使用期满后,在该土地长时间没有进行再利用或原建筑物损坏后没有重建的情况下,就不应自动续期。上述学者指出的问题说明自动续期原则的适用需具?湟欢ǖ那疤幔?相关的法律应明确规定其适用条件
(二)自动续期应以建筑物仍然存在为条件
学界对自动续期的条件有着不同的看法,笔者支持“以建筑物仍然存在为前提”这种看法。也就是说,如果住宅建设用地使用权到期后,该建筑物还存在,那么就应自动续期,反之则不应续期。即房屋仍然存在,土地使用权也存在。但这样
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