房地产契税黑洞的形成与治理.pdfVIP

总第 期 《税务研究》2004年第9期 232 房地产契税黑洞的形成与治理 □ 郝玉芹 内容提要： 本文以当前房地产纠纷案件为背景，分析了这些纠纷案件背后隐藏的契税黑洞及其形成 原因，然后分别从改变契税征管态度、强化契税征管力度以及优化契税征管长度3个方面提 出了治理契税黑洞、保证契税及时足额入库的政策建议。 关键词：房地产 契税 征管 一、房地产契税黑洞的形成 产部门办理权属变更手续，因此可以通过土地房产 近年来，各地房地产纠纷案件接连发生。在这些 部门进行税源控制。但在实际工作中，由于业主、开 纠纷案件中，最突出的问题就是房产证的问题。以广 发商和房管部门的多种原因往往导致房产证长期不 州市为例，2003年12月，广州市连续爆出了3起较 办。这样一来，房产证的最终控制作用就没有保证。 ① 大的有关房产证的集体诉讼案或维权示愿案。广州 （二）征管力度薄弱 市建委的资料则显示，截止2003年底广州市约有50 契税在历史上属于农税范畴，一并由财政部门征 万份房产证尚未办理。 收。1997年契税制度改革时，为了调动地方管理税收的 房产证是居民购房的产权证明。目前房地产契税 积极性，当年施行的《契税暂行条例》规定，契税征收 征收主要采用房产证源泉控制。如此众多的房产证长 机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机 时间未予办理，有些房产甚至长达9年时间都没有办 关。但在不少地方，出于契税与农税归口管理的原则， 理，这就意味着大量的房产契税始终没有得到及时缴 规定了契税的征收机关为土地、房屋所在地的财政机 纳。这不能不说是房产交易过程中隐藏的一个契税黑 关。契税由财政部门征收直接导致契税征收力度上的 洞。导致房产证迟迟未办和契税黑洞形成的原因是多 “弱征管”问题。因为在财政收入征收职能上，财政局 方面的。笔者认为，从税收征管的角度来看主要有以 通常只负责一般预算收入中的行政罚没、行政收费、政 下3个方面： 府性基金的征收，这些非税性、行政性预算收入与契税 （一）征管态度被动 在征收性质上有着较大的不同。财政计征工作范畴通常 契税是在土地、房屋权属转移时，按照权属交易 只是负责契税的征收和减免审批工作，缺乏税收征管所 价格的一定比例，向权属承受人一次性征收的一种 必须的一整套严密的、专业的电子征收系统、纳税检查 行为税。契税金额小、征税范围窄，历来被认为是小 系统和税收稽查系统。力度显然不能满足应对防范占 税种，加上税源分散，征收工作难度较大，很多地方 用、挪用以及隐瞒税收的监管需要。即便有些地方纳入 长时间以来都是由房管部门代为征收契税的。《税收 地税部门征收，也往往是并在农税部门。将契税和其他 征管法》也将契税与耕地占用税、农业税、牧业税一 相关的房产税收分开，由并不掌握城市房地产开发与交 并排除在外。这样一来，契税的征收往往不被视为独 易情况的农税部门征收，显然会降低征收效果。 立的执行税法行为，有“税”名无“税”实，征纳意 （三）征收长度过长 识淡薄。因此，征收部门历来都是采取寄希望于房产 房管部门在办理房产证时，考虑到批量办理的便 和土地部门的代收代缴，坐门等税的态度。被动等税 利，有些地区规定不能由业主个人办理房产证，由开发 的理论依据就是通过房产证进行最终的税源控制。 商集中统一办理。而在办理房产证时，又需要提供开发 理论上说，土地和房产权属的变更必须到土地和房 商和业主双方的资料，包括业主缴纳的契税。这样一 ① 这3起案件包括：广州市东山区丽景台170名业主集体诉讼案；广州市番禺区广地花园业主维权案；广州白云区贝丽花园维权示愿案。