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房地产开发企业城镇土地使用解读 目 录 房地产开发企业城镇土地使用解读 1 目 录 1 一、房地产开发企业城镇土地使用税征收问题 2 （一）房地产开发企业土地使用税的纳税人的确定 2 （二）房地产开发企业土地使用税的纳税起止期限的确定 2 （三）房地产开发企业土地使用税的计税依据的确定 3 二、房地产开发用地缴纳城镇土地使用税政策解读 3 （一）城镇土地使用税征税范围 3 （二）集体土地城镇土地使用税有关政策 4 （三）房地产开发企业城镇土地使用税优惠政策 4 （四）房地产开发企业建造期间土地使用税计税时限的规定 4 （五）房地产开发企业建造期间土地使用税计税依据的确定 5 （六）房地产开发企业土地使用权取得方式与纳税的关系 5 （七）房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务的发生时间 5 （八）房地产开发企业城镇土地使用税的计算方法 5 1 一、房地产开发企业城镇土地使用税征收问题 目前，在对房地产开发企业计算城镇土地使用税时产生了意见分歧。主要是：有的房地产开发 企业认为征用的是耕地或者还没有进行开发的荒地；有的房地产开发企业虽然与政府签订土地出让 合同，但由于拆迁未到位，不能进行开发施工；有的房地产开发企业出让合同占地面积大于已办理 的土地证上的面积；有的房地产开发企业部分商品房已销售，但土地证上的面积没有减少，也就是 我们通常讲的土地还没有进行分割等。针对上述问题，笔者就城镇土地使用税征收有关问题谈一点 粗浅认识，供同仁们参考。 （一）房地产开发企业土地使用税的纳税人的确定 1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使 用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当按照条例的规定缴纳土地使用税。 2、根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56 号）规定，自 2006年 5月 1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、 但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。 《国家税务总局关于对于缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发 [1998]669号）规定，土地使用不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城 镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳土地使用税。 3、根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》 （国税发[2004]100号）规定，除经批准的开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地 一律不得减免城镇土地使用税，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办 事。国家税务总局 2007 年 6 月 25 日发布《关于取消部分地方行政审批项目的通知》，其中提到取 消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地[1989]140 号）的第四条和第六条，这两条内容包括：基建项目以及房地产企业缴纳土地使用税有困难的，可 由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征。这就是说房地产开发企业土地使用 税减免优惠政策的取消。 4、根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第 483号），自2007年 1月1日起，外商投资企业和外国企业也纳入城镇土地使用税的征税范围。 综上所述，我认为凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的进行房地产开发的单位 和个人，在开发期间或开发过程中，不论经济类型情况、使用土地性质情况、如何使用土地情况均 应依法缴纳土地使用税，不得享受减免税优惠政策。 （二）房地产开发企业土地使用税的纳税起止期限的确定 1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第八条规定：土地使用税按年计算、分期缴纳，缴纳期 限由省、自治区、直辖市人民政府确定。《内蒙古自治区人民政府关于修改内蒙古自治区城镇土地 使用税实施办法的决定》（第 151