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经营I虱簪l量1 房地产开发企业成本控制的措施 许西敏 (江苏金屯房地产开发有限公司，江苏 徐州 221611) 摘要：在全球金融危机的笼罩下，我国房地产企业竞争 日益激烈．房地产开发企业为了确保企业的生存和发展，必须努力降 低开发项目的成本，才能在竞争中取得成本优势。因此做好房地产开发项目的成本管理工作是房地产企业经营管理工作的重点。 关键词：房地产；成本控制；决策 目前国内房地产开发建设中仍然存在着能耗水平较高 、 合企业 自身的优势 ，扬长避短 ，使本企业的综合评分达到最 生产率低下等许多突出的问题 ，如果房地产开发商再不注意 高。如发展商本身的建筑实力较强，对招标工程造价有较大 项 目的成本控制等问题 ，部分实力较差的企业将可能会被市 的把握 ，可报 以最短的建筑周期，较高的土地 出让金 ，以获 场淹没。因此下面从几个方面对房地产开发企业成本控制的 取高分，压倒竞争对手。(2)高、低报价策略。若项 目所要 措施进行探讨。 求的专业性和管理水平较高，潜在的竞争对手较少，可使用 一 ． 土地取得阶段成本控制 低报价策略 ；若项 目的发展前景看好 ，竞争对手较多，则可 房地产开发企业取得土地 方式有三种 ：协议 出让 ，招标 使用高报价策略。(3)合纵连横策略。房地产开发商出于竞 出让 ，拍卖出让。据上海、广州等 9个城市房地产开发企业 买的需要与互补之间的不足，避免恶性竞争 ，采用合纵连横 抽样调查数据显示，在房地产开发企业的总成本构成中 ，土 进行联合投标 。 地成本所 占比例最高 ，为 41．2％；土地成本 占直接成本的比 二、投资决策阶段成本控制 例为58．2％。从房地产开发企业的总支出角度分析 ，开发和 房地产投资具有高风险、高回报的特点，对房地产开发成 销售环节税收 占到 了总支出的19．06％，土地成本 占到了总支 本影响最大的因素就是决策。据统计 ，投资决策阶段影响工程 出的30．36％；开发企业的总支 出中流向政府的比例 占到总支 成本的程度最高，达到 80％～90％。项 目决策正确，意味着对 出的49．42％。房地产开发企业要想 以合理的价格获得开发用 项 目建设做 出科学的决断，优选 出最佳投资方案 ，使资源配置 土地 ，必须对招拍挂出让方式及出让程序进行分析 、研究，抓 更加合理 ，才能合理地估算和确定开发成本。在投资方案实施 住关键环节，对出让地块进行合理的价格预测，做到心中有 过程中，才能有效的控制开发成本。一个错误的决策会带来巨 数 、有的放矢 ，还应在竞买过程中采取相应的竞买策略 常 大的亏损甚至可以使一家企业倒闭。投资决策阶段成本控制方 用的竟买策略有 以下凡种 ：(1)不平衡报价策略。开发商结 法有：(1)市场调查。项 目部第一项工作是市场调查。市场调 因，其 中美国银行债务占了绝大的份额 。按照美国统计方法 ，美 而美国向中国投资。美国需要外国资金的支持为其经常账户融 国在中国资产主要集中于美国私人资产，其资金主要用于直接 资，中国为维持其汇率 的稳定和储备资产的安全购买了大量 的美 投资和持有银行债权 ；而中国在美资产主要集中于美国银行债 国债券，这维持了美国国际收支的稳定；中国自改革开放以来一 务 (中国官方资产统一记录在美国银行债务项 目中)。中国对美 直采取鼓励外商投资的政策 ，希望通过外资帮助中国更快的发 国直接投资受到国家政策影响在 2003年前并不稳定，2004年 展，美国跨国公司为了占领中国市场获取更多利润，对中国直接 后对美国直接投资持续增长。中国持有的美国证券 (除国库券) 投资迅速增加。这种循环模式满足了两国各 自的需要，促进了经 也多以正值出现，只在2003、2007和2008年出现负值 (2003 济的均衡发展。 年对减少对美国证券 的投资是受到2002年美国众多公司丑 闻的 从整体上看 ，中美 国际收支结构处于一种 “双循环”模式： 影响；2007、2008年投资的减少则是因为美国次贷危机影响)。 一 方面为了保持较高的经济增长率、为了积累外汇储备，中国 总体上，美国在中国的资产主要是