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房地产开发投资实战教程 房地产开发投资实战教程 2008年5月 1 课程大纲 课程大纲 1 房地产开发投资概述 2 中国房地产发展现状 3 宏观调控与房地产 4 06-07中国房地产市场主要特点 5 房地产业需求增长空间 6 构成住宅有效需求的影响因素 7 房地产企业的投资战略 8 典型房企投资模式 9 城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 2 房地产开发投资概述 投资形式及投资对象 一、基本概念 二、房地产投资形式 1、直接投资 ◆房地产开发投资 ◆房地产置业投资 2、间接投资 ◆ 购买房地产企业的股票或债券 ◆ 房地产投资信托基金 ◆ 住房抵押贷款证券 三、房地产投资对象分类 1、土地开发投资 2、住宅房地产投资 3、商业房地产投资 4、工业房地产投资 3 房地产开发投资概述 投资特点与投资分析的意义 四、房地产投资的特点 1、投资的巨额性和投资回收的长期性 2、高风险性 3、容易受政策影响 4、保值性和增值性 5、专业性 6、周期性 五、房地产投资分析的意义 1、可以为房地产投资者确定投资方向提供论证 2、提供投资方案并预测投资收益 3、描述及提供规避风险的方法 4 房地产开发投资概述 中国房地产企业生存与发展 基业常青的烦恼 据统计，世界500强企业的平均寿命是40岁，美国中小企业的平均寿命约5岁，而 我国大企业的平均寿命约7.8岁，中小企业的平均寿命约3.5岁； 一国经济的国际竞争取决于该国企业的国际竞争力，而企业竞争力的关键是企业 成长问题。 2003年以前，百花齐放；2004 ― 2005年，争奇斗艳；2006 ―2007年，死伤累 累。2008―2010年，英雄出师；2040年才是中国盛世的开始。 5 房地产开发投资概述 中国房地产业发展历程 中国房地产具有一定的周期性，要发现其波动频率还要从其发展经历上进行分析。中国房 地产周期波动可划分为四个时期,即: 1979-1985年为复苏期; 1986-1990年为发展期; 1991-1998年是增长和宏观调控期; 1999年至今为高速增长期。 在复苏期，由于中国改革开放刚刚开始，市场经济开始发展，房地产经济还具有很强的计 划经济特色，很不成熟，到1985年才有了快速发展，但1986年又很快回落，这期间增长期为6 年，下滑期为1年；在发展期，房地产业已相对成熟，也迎来了真正意义上的快速发展，并很 快达到高峰；但1989年下半年开始全面下滑，次年到了谷底，这期间增长期为3年，下滑期为2 年半；在高速增长期和宏观调控期，中国房地产迎来了第一次繁荣。1991年房地产开始提升， 1992年、1993年极度膨胀，1994年开始回落，1997年回到谷底，这期间增长期为3年，下滑期 为5年；1999年后中国房地产迎来它的黄金期，自1999年至今连续7年高速增长，幅度之大、地 域之广、态势之强可谓史无前例。 很多专家认为中国的房地产周期，大约是5年发展，2年低落，7-8年为一个周期。但从实 际情况分析来看，结果未必如此，而今已持续增长了7年。由此可见中国的房地产还处于发展 阶段，市场经济并不成熟完善，与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进 程我们可以看出，房