房地产全案营销课件.ppt

全案营销方案的六个一法则 一个方法论 一个方法论 ——关键点： 速度目标 开盘买多少，月均销售多少套等等； 价格目标 入市价格、整体实收均价等等； 品牌目标 启动品牌建立、建立差异化品牌个性、品牌维护等。 目标界定及目标分解——关键词：细化目标 目标界定及目标分解——关键词：细化目标 一个方法论 目标下的问题——关键词：明确问题 目标下的问题————关键词：明确问题 一个方法论 ——关键点： 方法必须是围绕目标、围绕解决问题展开的。 如果方法部分所提出的销售执行安排不能解决问题， 则必须重新检讨 ！ 策略推导过程 分析过程示例——竞争分析 分析过程示例——竞争分析的时间性 分析过程示例——竞争分析细化到产品 分析过程示例——项目本体分析 分析过程示例——项目本体分析 分析过程示例——项目本体分析 策略推导——SWOT工具 一个总攻略 一个总攻略 一个总攻略——从总攻略的方向到总攻略的具体举措，这是一个创意的过程 一个总控图——将分解后的策略关键举措进行可控性安排 一个总控图——将分解后的策略关键举措进行可控性安排 【销售组织纲要】 总控图＋总攻略的分解实施 媒体推广攻略——分期媒体推广计划 一个费用预算——将开盘期或年度营销费用进行分解，便于控制 一张计划总表 * * 营销总攻略 的 具体举措 营销总攻略 的 方向 六个一法则 总控图是为完成目标的各个单位的动态计划表。 因此总控图是与时间节点相关联的，包括营销节点、工程节点等。 总控图一般包含销售目标、工程节点、推广计划、活动安排、关键物料等，部分竞争激烈的项目会增加各个时间节点上竞争对手的情况，使营销安排更有针对性。 六个一法则 开盘前总控图 半年或年度总控图 六个一法则 卖卡 /积累 派筹/筛选 宣言/出击 选房/转化 开盘/热销 秋交会推广 8.14 9.10 9.20 10.12 10.19 11.16 认购期 选房、开盘期 示例 营销总控图 金桥家乐福分展场 分展场 销售节点 媒体广告 物料 五角场大润发分展场 现场包装 样板房、看楼通道包装更新 楼体挂幅 引导旗、广告牌 报纸：卖点 围墙 活动安排 形象调整 活动主打 调整后 再度强销 持续走高 收官冲刺 5月后 持续强销 重点推售前期剩余房源及27#楼 推36#、23# 主推25#、21#、39# 消化10月剩余房源，促进31# 33#的去化 5－6月 7－8月 9－10月 11－12月 推广安排 网站、短信、电信帐单、DM 新看楼通道包装 报纸：形象 新主题样板房装修 报纸：开盘、房展会 网站、短信、电信帐单 报纸：卖点 短信、网站 网站 杂志 德国文化年 德国品质鉴赏会 电影节 开盘 房展会 房车联动 购房德国游 圣诞答谢会 品质楼书、崴廉生活指南 新模型 按照阶段目标确定各阶段营销主题 按照总攻略安排关键举措 六个一法则 按照总控图的营销节点划分阶段 05.Dec 06.Feb Mar May 第一阶段主题 “一个人和一座城市”（QQ） ——影像城市 ——设计城市 ——理想城市 举行盛大的媒体发布仪式，并在 QQ上提前半个月进行宣传。 项目网站和腾讯网站即时报道， 链接参选作品，并可由网友上网 投票和自由评论。 开设专门的评论专区，提供网友 和作者交流沟通的途径。 ——梅陇镇与城市文化的嫁接 05.Dec 06.Feb Mar May 合作意向基本达成，将于12月开始，持续到开盘前，并在开盘月举办颁奖仪式。 第一阶段活动 本阶段平面载体以户外广告牌、网络为主。 配合四篇主题的报纸软文，主要以发展商实力、梅陇镇 规划理念、客户、区域规划等为主。 05.Dec 06.Feb Mar May 第一阶段媒体渠道 05.Dec 06.Feb Mar May 梅陇镇来了，城市还会远吗？ 梅陇镇来了，朋友还会少吗？ 梅陇镇来了，惊喜还会少吗？ 梅陇镇来了，生活还枯燥吗？ 梅陇镇来了，…………吗？ 第二阶段主题 金地梅陇镇玩具展 在项目现场举办玩具展，展示国际最新的玩具。 玩具是任何年龄的人都不会抗拒的，玩具世界充满了乐趣，让人真正的放松享受。 玩具展场一角 05.Dec 06.Feb Mar May 第二阶段活动1 “分享这一刻”（QQ后续） ： 《被改变的城市生活