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探讨物流综合体 随着房地产的高速发展，物业形态的增多，城市综合体对广大市民来说已不 是一个陌生的名词。它频繁出现在大家的视线里，并以全新的建筑形象、时尚的 建筑风格、庞大的规模体量、丰富的功能形态，改变着一个片区的面貌，提升一 个区域的形象，甚至影响着越来越多人的生活。而伴随现代物流服务业的发展， 一个新的名词——物流综合体，呈现在众人的面前。物流综合体与城市综合体聚 合各种城市功能于一体，但在本质上却有区别。 一、城市综合体的概念 “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、 文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依 存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体 从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公 ) Shopping mall( ) Convention( ) Apartment( 园、 购物中心、 会议中心、会展中心 、 公 寓)。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。 二、杭州的城市综合体 在一线城市，城市综合体的建设已较为成熟，并为当地带来了可观的经济效 益。如北京国贸中心、上海恒隆广场、上海新天地、深圳华润万象城、广州天河 城、成都万达广场等。如今，这股城市综合体建设的热潮已经在二三线城市蔓延 开来。以“城市国际化”为目标，杭州更是提出了“建设100个城市综合体”的战略 规划，目前完成的已有30多个，部分综合体正处于前期建设与立项阶段。 杭州东部国际商务中心(IBC)，是下沙金沙湖畔的国际商务综合体，项目涵 盖了市民服务中心、希尔顿逸林酒店、莎玛·和达服务式公寓、“金沙汇”地铁购 A 8 29 386 物广场、国际 级精装写字楼，一期国际酒店式公寓 月 日开盘销售 套房 源，均价18000元/㎡，开盘当天下定单价减1000元，实则为17000元/㎡。美达· 北城天地，位居城北桥西板块核心商务区，以大型商业为引擎，将北城天地商业 中心、平层企业总部、城果•LOFT、星级酒店四类高尚业态完美集结。公寓部分 只有40年的使用权，预计开盘均价13000元/㎡。 三、物流综合体在杭落地生根 物流综合体：集合城市中的物流、仓储、配送、商务办公、展示、居住等功 能于一体，使相互之间产生一种联系与依存的关系，是一个复合型的综合体。物 流综合体的功能强调物流效应，而城市综合体的功能则强调商贸与居住，这正是 两者之间最大的区别。 杭州作为华东区核心城市，经济发展的桥头堡，近年来现代物流服务业得到 了快速的发展。在相关政策的支持与推动下，一些大型物流综合体逐渐面世。位 于余杭区良渚组团的金恒德国际汽车城物流综合体是杭州市2007年十大重点项 目之一，规划面积2000亩，总建筑面积140万平方米，总投资65亿元。建成后， 将加盟全球汽车零部件采购链，成为集商品展示、采购、认证、研发、交易、仓 储、加工、配送为一体的综合体，拥有交易中心、公共仓储区、商务展示空间、 汽车装潢市场、配套服务区、快修区、独立商铺等。 崇贤港是一个以港口码头为载体，以仓储加工为支撑，集合商务办公、钢材 市场、商贸服务、生活配套为一体的物流综合体。功能定位以钢材物流为主，商 贸办公及居住生活配套形成一个完整的体系，各部分之间相互关联，密切联系， 却又不互相干扰，井然有序。 四、物流综合体的特点 一个综合体成功与否，选址极其关键。城市综合体一般选址在城市中心区域、 副城中心区域，交通极其便利;因拥有庞大的商业设施，需要大体量的消费客群 来支撑;而物流综合体因其物流的属性，需要大型货车或者铁路、公路、内河、 海来运输货物，客观上要求选址在城市外溢板块内交通便利的地带。 物流综合体对交通组织体系的要求较高，需要宽阔的马路;因储存货物的需 要，还要配备大体量的仓库;因此，要把一个物流综合体做得规划与全面，对占 地面积的要求也很高。一般情况下，大于等于2000亩的占地面积是做好一个大型 物流综合体的最佳选择。 城市综合体与物流综合体全功能设计，充分考