2006年上海房地产市场走势预测.docVIP

2006年上海房地产市场走势预测 （一）中长期供需走势 1、需求预测 （1）需求总量预测（建议采用第一种方法，可据此预测需求结构部分） 方法一：需求因素综合推导法 ① 快速城市化，创造首次置业需求 计算方法：[（1+本地近几年平均城市化率（或用规划城市化率※））5-1]*本地户籍人口/本地平均每户人口数*50%*90平方米 示例：现阶段，我国正处于城市化加速发展时期。1996年全国城市化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城市人口增量将超过9000万人。（由于城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外，城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇人口中，约有500万人属于这种情况。）这就意味着，未来五年约有7000万新增人口，约2400万个家庭需要新增住房需求，其中包括购房和租赁，假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房，户均面积90平米，则其总需求为11亿平方米左右。 ②人均收入快速增长，带来改善型需求 计算方法：本地户籍人口/本地平均每户人口数*20%*50%*100平方米 示例：按照2006年国家统计局的数据，我国城镇人口数为5