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中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告 委托研究 课题组成员：钟伟 魏伟 王雪 报告提交日期：2007 年11 月20 日 本评估报告对中国房地产土地囤积的规模和结构进行了估测，进行计算了沉淀在土地 上的资金总量，以及囤地沉淀的信贷资金总量。此外，我们还尝试对房价和地价的关系进 行了讨论，显示出地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素，供地方式和规模的改变， 导致的房地产市严重的供求失衡，才是推动房价飙升的关键。 主要的估测结果如下： 1、囤地现象不是新近出现的现象，2004 年之前的囤地增长规模，较之此后更快。显 示出囤地是供地收紧之后得到广泛关注的现象。估测到2007 年底，开发商通过规 范渠道的囤地规模约为8 亿平米，规范和非规范囤地约为10 亿平米。 2 、开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发4 年或者动态开发3 年，即可支 撑一个完整的开发周期。 3 、囤地导致的资金沉淀规模可以通过多种方式来估算，综合各种估算，截至到 2006 年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4 万亿，这几乎相当于目前商品房的年销售额， 沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度净利润总额，显示出房地 产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。 4、在全部囤地导致的资金沉淀中，来自银行信贷的资金可能高达 1.32 万亿，也就是 说，囤地资金的一半源自银行信贷，差不多银行体系每向房地产行业注入4 元资金， 就有1 元被沉淀在土地上。和房地产企业的净资产、净利润等指标相比较，沉淀在 土地上的银行信贷资金已有相当风险。 5、地价和房价的关系较为复杂，通过多种渠道估测，地价对房价的占比仅在 20 ％－ 30 ％之间，因此单纯从土地购置成本和房价构成来看，不能显示地价对房价的决定 性影响。地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模，以及囤地的 资金成本，造成了市场严重的供不应求，形成了强烈的房价上涨预期。 6、大致可以用“资金为王、土地为祸”形容当前中国的房地产行业，继续维持既有决 策思维定势和市场供求状况，对房地产行业和金融行业是一场危险而巨大的赌博。 引 言 必须指出的前提是，在快速消除绝对贫困和推进城市化进程中，中国是为数不多的几个 能不断改善中国公民居住条件的国家之一。同时，从国家大包大揽的住房配给制度，向由市 场调节为主的商品房制度，以及由各级政府供给主体的住房保障制度，也是巨大的进步。 商品房特指经政府土地、建设和规划等部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建 成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。近年来，中国房地产 行业发展相当迅速，伴随着房价的快速上涨，商品房越来越成为人们关注的焦点。 万科在其 2006 年报中这样描述中国的房地产市场：“中国的房地产行业，从诞生到现 在，不过短短的二十年历史，但已经经历了两个显著的转折点。1998 年，中国取消了福利 房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这是第一个转折点。在这之前，中国 的房地产行业只能说是在萌芽阶段，而在这之后，行业进入了近乎神速的增长。2005 年到 2006 年的宏观调控，使得行业进入了第二个转折点。” 2006 年第四季度以来，全国商品房价格出现快速上涨，土地囤积现象也日益引人注目， 本研究报告首先对全国房地产的土地囤积规模和结构进行分析；其次讨论沉淀在土地上的资 金规模和信贷资金沉淀；再者讨论了地价变动对房价的综合影响。为观察和预测房地产价格 的变动趋势，以及防范房地产金融风险提供必要的背景支撑。 第一部分 房地产行业土地囤积的规模和结构 近年来房地产行业的囤地现象日益严重，但是对其总量和结构始终缺乏基本的测算。我 们认为，目前土地囤积的实质，是土地的迅速增值和土地流转使用效率方面的缺陷。“十一 五”期间，规划纲要要求保持 18 亿亩耕地，因此未来 5 年每年减少的耕地必须控制在 600 万亩以内，平均每个省只有 18 万亩略多一点，这