房地产开发资金的筹集.ppt

第四章 房地产开发资金的筹集 本章要点：只有开发建设资金能按时、足额到位，才能保证房地产开发项目能按照总体进度计划的安排顺利进行下去。本章介绍了投资的涵义与特点、房地产投资的涵义与形式、房地产投资的特性、房地产投资风险、房地产开发资金筹集的内涵、房地产开发资金筹集方式、金融机构对项目贷款的审查、房地产开发项目资金筹集规划等内容。本章的重点是房地产开发资金筹集方式以及房地产开发项目资金筹集规划。 第四章 房地产开发资金的筹集 投资与房地产投资 房地产开发资金筹集方式 金融机构对项目贷款的审查 房地产开发项目资金筹集规划 4.1 投资与房地产投资 投资的涵义与特点 房地产投资的涵义与形式 房地产投资的特性 房地产投资风险 房地产开发资金筹集的内涵 房地产投资的涵义 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 房地产投资的形式 房地产直接投资 房地产间接投资 房地产直接投资 房地产开发投资 房地产置业投资 房地产开发投资 房地产开发投资，是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。 商品房建设投资，是指投资者从投资机会寻找和筛选开始，在资金筹措和获得土地使用权的基础上，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住、使用或经营需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售、出租或自营，获取开发利润或自营利润的过程。 土地开发投资，是指房地产开发企业(或者是土地储备机构)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。 房地产置业投资 房地产置业投资是指面向建成后的房地产资产，通过购买获得房地产的所有权，以获得物业收益、保值、增值和消费为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。 房地产置业投资目的 满足自身生活居住即自用为目的，主要是居住类房地产的投资 。 作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。 作为投资将购入的物业进行储备，待物业增值后进行转售，以获取转售收益。 购入物业以满足生产经营需要，获取较为稳定的生产经营收入。 房地产间接投资 购买房地产开发企业的债券、股票 购买房地产投资信托基金的股份 购买房地产抵押贷款支持证券 房地产抵押贷款证券化 房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押贷款一级市场相对应。在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款债权、将其转化为房地产抵押贷款支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。 房地产抵押贷款证券化是一种债权证券化形式，以房地产抵押贷款债权为基础，由特设中介机构（SPV）对这种债权进行组合，通过信用机构担保，在资本市场上进行筹资。 房地产投资的特性 位置固定性或不可移动性 寿命周期长 适应性 各异性 政策影响性 专业管理依赖性 相互影响性 房地产开发资金筹集的内涵 房地产开发资金筹集是指房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开发建设资金的过程。 房地产开发项目总投资的构成 开发建设投资 经营资金 开发建设投资的构成 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 4.2 房地产开发资金筹集方式 资本金的筹集 向金融机构贷款 商品房预售 发行债券筹资 房地产开发企业自有资金的组成 资本金 资本公积金 盈余公积金 公益金 末分配利润 资本金 房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金，法律、法规、规章中规定的最低限额为法定资本金，房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金也称为注册资本。 房地产开发企业成立后的运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，房地产开发企业的资本金也是处于变化中的。例如，房地产股份有限公司在设立时各方投资认购股份，动作一段时间后，向社会公开发行股票，随后再进行配股、增发新股等，房地产开发企业的资本金是动态变化的。 资本公积金 房地产开发企业资本公积金是指房地产开发企业在筹集资本金过程中，对资产进行重估以及接受捐赠等活动中所产生的超过资本金价值的公共积累资金。