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房地产企业营改增后税收筹划探析 　　摘要：营改增是新时期我国税收制度改革的一项重要措施，是我国在税收管理方面做出的一次重要变革。营改增改革对房地产企业而言，能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，但是由于房地产企业特殊的性质，如果筹划管理不当，则有可能增加房地产企业的纳税成本，因此，必须对房地产企业的税收进行科学的筹划和分析。基于此，本文对营改增后房地产企业的销售环节的税收筹划进行了相关的分析和探究，暂不涉足项目后期的土地增值税等环节，以期为新时期房地产企业的科学纳税提供一定的参考 关键词：房地产企业；营改增；税收筹划 中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-02 作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础 一、营改增对房地产企业纳税产生的影响 营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。同样的，营改增也对房地产企业发展产生了一定的负面影响。一是在政策改革的过渡阶段，很多房地产项目的持续时间是比较长的，前一段销售的时候还是缴纳5%的营业税的含税价，后续的销售受到营改增政策的影响税率增加到11%，但是相应的售价却没有办法更改，在这种情况下房地产企业会面临比较严重的损失，并对项目后期清算的土地增值税扣除额度产生较大的影响，对土地增值税的计算产生重要影响。二是营改增后建筑企业的负税会相应的增加，并且增加额会相应的转移到房地产开发商方面，这对有自己建筑部门的房地产开发商来说受到的影响会更大。三是营改增过渡时期，按规定要采取新项目新政策，老项目老政策，新项目按增值税率纳税，老项目继续按照营业税处理。由于房地产项目开发的周期较长，对于已经较长时间持有土地并进行大量前期工作但仍没进入主体开发的新项目，已经发生的费用或者签订的合同不能取得的增值税进项，实际上会增加房地产开发企业的销售环节的税收。四是营改增后建筑材料企业、劳务服务企业以及融资机构等与房地产企业的增值税税率差，这在一定程度上也会增加房地产企业的经营成本，这在一定程度上增加了房地产企业的经营成本。四是房地产企业需要缴纳包括城市建设配套费在内的大量政府性规费，但是这些缴费项目属性不属于营业性质的收入，按照相关税收政策不?U纳营业税，但是实行营改增后，政府性规费同样不缴纳增值税，因此房地产企业在缴纳政府性规费的时候不能取得增值税的专用发票，因此也就不符合进项税额抵扣的条件，不能在缴纳增值税的时候从销项税额中进行扣除，这对房地产税负来说是一个比较消极的影响。五是营改增之后房地产企业面临的联营合作风险增加，在增值税下，销项税额是不含税的工程造价与增值税率之间的乘积，进项税额是增值税专用发票上标注的增值税额，如果联营项目不能取得增值税的专用发票，增值税的进项税额就会变小，缴纳的税款较多，可抵扣的税款减少，实际税负可达到6%到11%，甚至有的会超过利润率，风险增加 二、房地产企业营改增后税收筹划的建议和措施 （一）合理筹划企业各个经营活动中的税收 早介入早谋划，必须全过程合法合规筹划税费。一是对于房地产增值税一般纳税人，要从筹资、土地取得、项目设计、供应商合作者的选择等前期环节介入，直到项目营销的各个环节的费用和成本都要尽可能符合销售税金和土地增值税清算的纳税抵扣，加强对材料供应、劳务服务、融资渠道等合作企业的选择，要加强对增值税发票的管理，提高增值税抵扣意识；二是加强与合作企业的合同约定，要对材料等供应商的资质和材料的报价进行对比分析，在一般纳税人处购进零散建筑材料的时候，通过索要增值税专用发票的方式能够最大额度的抵扣。如果是在小规模纳税人处进购材料的时候，如果是无法进行抵扣或者是抵扣比较低的情况下，可以在价格上进行协商。第三，要充