青岛万科城盈亏平衡及敏感性分析.docVIP

青岛万科城盈亏平衡及敏感性分析 青岛万科城基本信息物业类别：住宅楼 高层物业地址：四方黑龙江路（308国道）与合肥路交界处 开盘时间 2011-6-6 入住时间 2012-6? 容 积 率 2.50? 绿 化 率 36% 户 数 总共3800户 物 业 费 2.48元/平方米·月 物业公司 万科物业 建筑面积 500000平方米 开 发 商 青岛万科城地产有限公司 售楼地址 308国道和合肥路交汇处13000元/平方米 预计总投资 1,923,312,977.35 期初余额 373,453,167.61 期末余额 886,301,545.62 单位变动成本按 3700元/m2 计算 盈亏平衡分析 销售收入： 销售成本： 线性盈亏平衡分析图 由上可知，E点在水平方向上离原点较近，则说明项目要达到盈亏平衡的压力不大，即抗风险能力较大。 敏感性分析 不确定项目：价格 建设投资 年经营费用 项目参数估计值 因素 期初投资 年销售收入 年经营费用 期末残值 计算期 估计值 150000万元 61200万元 23000万元 29000万元 6年 计算项目的NPV NPV＝－1500×106＋612×106(P/A,10%,6）－230×106(P/A,10%,6)＋190×106(P/F,10%,6) ＝－1500×106＋612×4.3553－230×106×4.3553＋190×106×0.5645 ＝ 327429600（元） 价格的敏感性分析 当价格增加10%时， NPV＝－1500×106＋673×106(P/A,10%,6）－230×106(P/A,10%,6)＋190×106(P/F,10%,6) ＝593102900（元） 当价格下降10%时， NPV＝－1500×106＋551×106(P/A,10%,6）－230×106(P/A,10%,6)＋190×106(P/F,10%,6) 元） 其余计算过程略，结果列于表格中： 价格变化幅度 －20% －10% 0 10% 20% NPV（万元） －20392 6176 32743 59310 85878 同理可得项目对投资额和年经营费用变化的敏感程度，结果分别如下： 投资额： 价格变化幅度 －20% －10% 0 10% 20% NPV（万元） 62743 47743 32743 17743 2743 经营费用： 价格变化幅度 －20% －10% 0 10% 20% NPV（万元） 52777 42760 32743 22726 12709 敏感性分析图 由上图可知，净现值对这三个因素变化的敏感性程度排序份为：首先是价格，其次是投资额，最后是年经营费用。 X X* 盈利 亏损 C S E S，C 经营成本 销售单价 建设投资 NPV(万元) 20 -20 10 -10