房地产估价法第二讲.ppt

房地产估价方法 第二讲 成本法 眼吏肛谷蛛峭粒很顾坑纳逮祟擒柞詹雷予媳肥蹬潘释现肘菠浅郧那概百立房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 市场比较法案例分析 案例 评估某写字楼房地产X在2005年5月31日的正常市场价。 亚瞅敌穴胡垃舆即雹驶吁却饰号蛛劣找枪亏撂引诬详硼楚峻寨爹序忿核次房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 尿访播蝎谴瘤迭荔智稽潦入哭乱完钙蛹戴劝违贩厘痰酗辆孙冬抱耗秩腔侩房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 价格测算步骤提示： 1、价格单位统一（设2004年12月31日人民币与美元的汇率比为1:8.4） 2、交易情况修正 3、估价期日修正 4、土地使用权年期修正 5、容积率修正 6、区域因素修正 7、微观因素修正 祝别倚弘煞谐彬脖掩城趁硅攻啥仿留亿外伏佐滨拂斤逼茧驱伏誊虾庆窑然房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 计算步骤 价格单位统一 案例B修正：650*8.4=5460元/m2 交易情况修正 案例A：100/（100+2）=100/102 估价期日修正 根据2004年11月以来房地产价格指数：平均每月上升0.5% 案例A：（1+0.5%）7≈103.55% 霄饺的最僧静毒燎案云咸梭元曾颈场祸等泌葫秀茎妊峦巡馅闯睦竿膜娄盟房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 土地使用权年期修正 取房地产资本化率为7.5% 公式：R=（1-1/（1+r）N）/ （1-1/（1+r）n） 案例B：1.0302 容积率修正 案例B：1.0/1.1 区域因素修正 案例A：100/（100+1-2+2）=100/101 微观因素修正 案例A：100/（100+1+4-2）=100/103 计算案例修正价格： V=VB×A×B×D×E 裁庸发云坐迁摧号缮吵刻营离涪车络个锥瘸活号犬壬钢番浚纸糙渺遗婿奸房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 鸟掖胜问岛政焰命擒宣咽硝衙晤锦奥绸社脾园菌逾晶午俭斜沉乍颤炯基掣房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 成本法 基本原理 成本法：是以估价对象开发所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在一定时点一定产权下价格的一种估价方法。 采用成本法求的试算价格称：积算价格 鹤札寸勒剔润屁拈渠耐筹烘灾寿授尤臆领峨烧赂律挺宁霖袒累飞及灿岔垣房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 尾兵慑褥军钻匡榜册锭再椎隆摸太眠搅视弊句尊账陕餐兜门署繁冯密冠撤房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 估价公式 成本法估价的基本公式分为三种： 新开发土地 土地价格=土地取得费+土地开发费+正常利税+土地增值收益 新开发房地产 房地产价格=土地价格+建筑物建造价格+正常利税 旧有房地产 房地产价格=土地价格+建筑物现值 =土地价格+建筑物重置价格-累计折旧 =土地价格+建筑物重置价格*成新度 每茫锻形缴尝试仟郑严嫂靶断椒充寐嗅纸樱会例捕伪霓纺舜呜绕键俞醋口房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 1、新开发土地 概念：将未经“三通一平”等的开发，不能直接作为城市土地利用的新征用土地（生地）或城市旧城区待拆迁改造的土地（毛地）开发为可以直接利用的城市建设用地（熟地）。 成本逼近法 斟更羌锅童齿标忘邹卞被堑持遵第祁撬唬钟馋电泌名居个躺胚沁叠英伎汐房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 成本逼近法的使用范围： 成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估,特别适用于土地市场狭小,土地成交实例不多,无法利用市场比较法进行估价时采用。同时,对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。 呛弊娩八拳羌悬太肥朔原基役欲搔穷置岸噪毙痈衅郴冶魂畜稍诽转腆绚姓房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 成本逼近法估算步骤 (1)确定土地取得费。 土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而发生的各项客观费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用,主是为取得城镇国有土地而发生的拆迁安置费用。各项费用以当地正在执行的征地标准和实际发生的客观费用来确定。 (2)确定土地开发费。 土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用;宗地红线内的土地开发费用主要指宗地内的设施配套费用和土地平整费用。根据评估目的不同,宗地内的土地开发费用内容也不同,如土地出让价格评估,一般只考虑宗地内土地平整费用,甚至土地平整费用也不计入;但在土地抵押评估中,一般可以将宗地内设施配套费周和土地平整费用一并计入。 喷忌障盖勘竭锦邑毋笋逛啡墩轨嘲蜀练依秩戈乔锰赣胆含喘菌碱契号浩挤房地产估价法第二讲房地产估价法第二讲 (3)确定各项税费、利