2005年西安高新区项目产品定位报告.doc

西安项目产品定位报告 （讨论稿） 二零零五年十月报告关注点 西安市国民经济年增幅在12%以上，其中03-04的增幅在14.19%，高于全国的增长速度（9.5%），反映了宏观经济较好的增长态势。 西安市人均GDP（04年：1832.16美元）介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。 以人均GDP12%的年平均增长速度，西安市人均GDP达到8000美元约需15年左右时间，说明西安房地产具有较长的增长空间，区域具备较强的长期投资潜力。 区域现实及潜在的购买能力，为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求基础。 西安楼市处于快速发展的前期阶段 投资额呈现逐年递增的态势，其中2004年增幅比例为25%。 商品房施工面积、竣工面积、销售面积处于平稳增长态势，竣工面积略大于销售面积 商品房价格一直呈现稳步上升态势。04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，增幅达22.3% 预测常量需求量：至2020年西安市商品住宅潜在需求约在439万平方米/年 整体楼市供大于求格局、局部结构性不均衡问题仍会延续，即低、中档产品供求关系供大于求，而真正高档次产品在市场上的则呈现供小于求的格局。其中04年供（600万平米）、求（500万平米） 区域客源对特定公司/产品的品牌认同度尚未形成，品牌塑造存在先机 区域市场由封闭、盲目向开发、有序发展，利益群体之间的诚信机制有待形成 区域重点项目供给主体产品是价格在3200-3600元/ m2、面积在121-140平米、户型为3/2/2（53%）的产品。 区域滞销的产品为160㎡以上的四房和230㎡以上的复式住宅。症结为总价高、功能设计不合理、通风采光性差。 区域需求主要产品单价在2500－3500元/平方米的面积在81－130平方米的2/2/1和3/2/2。 价格是区域客源考虑的最主要因素，其次为交通、项目区域、居住环境以及房屋朝向选择。 项目目标客源定位——一群来自高新区、南郊区域（长安区）以及城西（近高新区）的以自住为主的科研机构工作人员、高校教职人员、企业中层职员以及政府部门工作人员。 项目定位：颐景园系列-现代生态园林住宅 户型面积及配比 户 型 比例 一房一厅一卫（60平方米左右） 8% 二房二厅一卫（80－100平方米） 35% 三房二厅二卫（110-135平方米） 50% 三房二厅二卫（135－150平方米） 5% 四房二厅二卫（150平方米以上） 2% 商业设置：10000平米的SHOPPINGMALL 商业市场的空白、资源的向心聚集，商业与住宅的联动（提高整体入住率、社区成熟度）、打造“区域商业中心” 土地增值、价格跳跃式增长，实现二、三期利润最大化 集团由局部住宅地产向商业地产转型的试点-新的利润增长点 水景营造总体沿用颐景园的原有手法，而在水源的维系上可借鉴区域诸如豪盛时代华城等的相关措施 目 录 一、西安基本概况 1 1、地理位置 1 2、气候 1 3、人口 1 4、经济水平 2 6、区域规划情况 3 二、西安市房地产业发展分析 5 1、房地产发展各项指标分析 5 2、房地产未来量预测 7 3、西安楼市区域分析 7 （1）高新区 9 （2）其他区域 11 三、高新区楼盘分析 12 1、竞争分析 12 （1）竞争个案分析 12 （2）潜在竞争情况 21 2、区域楼盘特点 23 3、区域供给产品分析 24 4、区域需方市场产品分析 28 5、区域产品销售抗性分析 35 结论 36 四、项目概况 38 1、基地情况 38 2、基地四至 38 3、规划情况 38 4、配套情况 38 5、道路状况 38 五、项目SWOT分析 40 1、SWOT分析 40 2、建议 42 六、客源分析 43 1、目标客源定位 43 2、客源共性及消费特性 46 七、产品建议 48 1、总体构想 48 2、建筑布局 48 3、建筑形态 48 4、户型面积及配比 48 5、商业设施建议 50 6、道路系统设计 51 7、主入口 51 8、外立面 51 9、景观设计 52 10、会所设计 55 11、售楼处 55 12、其他产品建议 56 八、开发建议 57 1、项目开发周期及案量建议 57 2、价格的建议 57 附：区域楼盘信息 59 一、西安基本概况 1、地理位置 西安位于关中盆地中部秦岭北麓，地跨渭河南北两岸。东北距首都北京公里。属温带大陆性季风气候，四季分明。年平均气温13.3℃。最高月均26.9℃，最低月均－0.5℃。年降水量614毫米，主要集中在7、8、9三个月。全年无霜期207天，年平均日照1801小时。 GDP：年增幅在12%以上，其中03-04的增幅在14.19%，高于全国的增长速度（9.5%），反映了宏观经济较好的增长态势。 人均GDP ：人均GDP亦从10