2006年成都市南延线项目市场调查研究报告.docVIP

恒泽动力有限公司南延线项目市场调查研究报告 第一部分 调查前提条件说明 一、研究目的 以市场调查为手段，了解项目写字楼物业需求市场状况，为项目及产品定位提供来自市场的基础数据，同时以此为支撑为项目产品定位的深入研究确立依据，并提出项目在产品定位方面的初步建议，最终明确项目的开发方向； 二、研究范围 成都市写字楼市场概况，供应及需求状况； 南延线区域发展环境调查； 南延线区域在售相关竞争楼盘调查； 外地可借鉴项目调查； 项目针对性物业的目标客户需求特征调查； 三、研究时间 2006.4——2006.5 四、研究方法 资料收集 区域规划信息采用政府相关部门数据及其它方法，如网站、图书搜集等 项目调查资料采用现场走访调查以及电话调查方式 尺度地产自身积累数据 调查方式 供应调查：现场实地勘查走访 需求调查：电话访问，定点拦截式问卷访问，专家、业内人士及消费者深访 第二部分 成都市写字楼物业宏观环境调查研究 一、宏观经济对商务物业的推动作用研究 一个地区写字楼的发展与这个地区的国民经济和社会发展息息相关，而写字楼的主要消费群体是国民经济中的第三产业和高新技术产业，所以我们列举了成都第三产业和高新技术产业的一组数据，借以说明写字楼的发展状况。 1、成都发展概况 成都市是我国西部地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽，四川省政治、经济、文化中心，国家级重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城，在西部大开发的十二省（一市）中，成都具有举足轻重的作用，其经济影响已逐步辐射到重庆、贵阳、昆明、西藏等地，其中心辐射作用在商业影响中尤为突出，由于其得天独厚的地理位置与迅猛发展的经济，成都已成为西南五省市的中心，大型外资企业多把西南区总部设在成都，借以辐射西南地区。 2、投资软硬环境的改善，带动了对写字楼需求 在国家西部大开发的大背景下，成都市正努力改善各种硬件配套设施，力图创造一个更加良好的投资环境。 对外交通改善：三环路，五路一桥以及目前二环路改造等工程的启动与完工，成绵、成雅、成乐、成渝、成灌、成南、绕城高速的全面贯通，以及成温邛、成彭高速的即将通车，将极大的改善成都市的对外交通，增强了吸引外来投资的竞争能力。 城市基础设施建设：府南河综合整治工程的完工，沙河综合整治工程的竣工，居住环境的改善，旧城改造工程投入加大，使城市面貌焕然一新，极大的改善了投资环境。使成都成为一个全国人民“来了就不想走的城市”，成为西部城市中最适合居住的城市，带动了消费以及投资的增加。 3、成都利用外资发展势头良好，带动了对写字楼的需求 2002年全年新签订利用外资合同223项，合同外资14.5亿美元，比上年增长79.6%，实际利用外资5.5亿美元，比上年增长65.8%。引资项目平均合同外商直接投资额达到485.5万美元。全市新批5000万美元以上协议外资项目13项。极大的刺激了外资企业对写字楼的需求。 4、成都高新技术产业快速发展，带动了对写字楼的需求 2005年产值达356亿元，比上年增长15%。全市高新技术企业发展到763家。 5、第三产业的比例逐渐上升，带动了对写字楼的需求 年份 2002 2003 2004 2005 第一产业：第二产业：第三产业 8.9：45.3：45.8 8.4：45.5：46.1 8.2；45.9：45.9 7.7：42.5：49.8 数据来源：成都市统计年鉴 成都市历年第一产业的比例逐渐下降，而第三产业的比例逐渐上升，表明成都市第三产业特征越来越明显，商业贸易在国民生产总值中的比例逐步上升，对国民经济的发展贡献也越来越大。而第三产业中的商品流通，交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业为写字楼的主要消费者。 小结：成都市宏观经济对成都市写字楼发展的推动 成都市历来作为休闲城市，商务氛围不浓，商务节奏慢，前些年在引进外资以及外来大型企业投资等方面滞后于发达城市，随着城市基础设施的改善以及城市消费力，对周边城市地区的辐射力的增强，成都市第三产业逐渐占据了国民生产总值的主要比例，随之提升了城市对写字楼物业的需求。城市宏观经济的发展将在极大程度上带动城市商务物业的发展。 二、成都市城市发展规划对商务物业的推动作用研究 1、成都城市向东向南发展战略规划向东发展战略向东发展总体格局采用带状形式，以充分利用台地及道路、供水等基础设施。规划的带状发展区域含十陵、洪河、大面、龙泉、同安等五个重要的片区。其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心；大面片区和龙泉片区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区；龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲地；同安镇将是成都市重要的公路口岸。城市向东发展，依托“四横三纵”的干线系统。四条放射线分别成渝高速路、益州大道（老成渝路）、万方大道（成都——洛带公路）