2007年南阳市南召县项目开盘前推广方案.docVIP

南召县项目开盘前推广方案 一、南召县市场特征： 1、随着该县的开放的扩张，经济水平的发展，城区人口必然有一段扩张的过程，鉴于该县目前的状况，城区拥有10万人口在今后几年时间内是可以实现的。房地产开发与人口增长是具有哲学辩证关系：房地产开发量的总价必然加快城市化过程，而城市人口的增加又对房地产市场提出新的需求。 从远景来看，南召如果拥有一个较大体量的品质社区，必定能够带动这个县城区人口的增长。 文化历史古城，旅游经济相对发达，城市工业矿产、有色金属为主；这就说明了，南召县下辖的乡镇拥有较多旅游景点和乡镇工矿企业，为项目后期客源的选择提供了新的方向。 经济发展总体趋势向上，相对比较缓慢，乡镇工业由于拥有天然的山地丘陵资源，矿产、旅游、畜牧业比较发达，成为这个城市的支柱产业；县城内园区的汽车配件产业、生态科技产业、冶炼铸造产业、电力能源产业则是城区内比较鲜明的产业成为县城内普通工人的经济来源。 由于缺乏强大的工业基础，大部分城区市民以在外打工和在县城内做生意为主要收入来源。 生活设施的购买、生意的投资、储蓄；高档享受型的消费对于一般老百姓并不接受。 二、南召房地产市场发展 房地产发展掠影 南召房地产发展处于萌芽阶段，大部分的住宅为居民自建房和集资建房，基本上没有商品化的概念。居住水平相对比较低，房屋户型粗糙简单、不实用。 建筑特色 南召的建筑主要分为老式商住两用住宅，现在火热进行的居民自建房屋和少数集资房。老式住宅多半是沿街建的2到3层的小楼房及部分平房，外立面多很陈旧，建筑凌乱。居民自建房多是10年前购买的土地，现集体沿街建设，房屋层数多2－4层，但层高较高，底层挑高接近4米，4层相当于南方的5层。但现在的自建房没有统一的规划，显得特别乱，往往看到的是东一片，西一片。城区的部分街道的自建房屋的外立面对于罗马柱似乎情有独钟。集资房，是事业单位的上规模的统一开发。 居民置业观 由于城市化进程的缓慢，南召的居民对于统一的小区居住没有认识。他们普遍选择自己建设小洋楼和小别墅，建筑成本低，居住面积大，自由独立是他们选择的主要原因。而且由于当地的土地规划和地理位置的原因，成片的大体量土地已经没有。对于有经济基础的人来讲，对有品质、有物业管理的景观小区具有一定的渴望，他们非常希望南召能拥有此类型的小区。 在售楼盘分析 ◎锦江公寓 项目位于南召人民路和中华路交叉口，面临人民路，交通较为便利。项目总占地21亩，总建筑面积27000平方米，规划别墅36套，单元房113户，门面房63间。 单元房主力户型是两室两厅两卫，三室两厅两卫，其中两室两厅的面积在95㎡—105㎡之间，三室两厅两卫面积在135㎡左右，销售均价900元∕㎡ 宏江花园 项目位于宏江花园位于人民路和光明路交汇处。共450套。目前项目还剩顶楼尚未卖完，其他产品均已销售完毕，均价在820元∕㎡，三楼销售价格在860元∕㎡ 锦江小区。 位于人民路和中华路交叉口，36套单元房，8间门面房。单元房三室两厅，两室两厅，有单卫和双卫，面积有134平方米，105平方米，142平方米，94平方米，123平方米。销售价格为780元∕㎡（均价），最高价960元∕㎡ 城市印象总结： 农业大县、国家一级贫困县、劳务输出大县，陈旧落后的城市规划与粗糙简单的居住方式，在建在售的小区与真正意义上的商品化小区有很大的距离。城市居民的收入有限，对房屋价格比较敏感，普通市民普遍认为在目前该县的现状，太高的价格很难接受，市场上购买商品房的主要人群为做生意人居多。 三、从市场分析看到本案机会 1、项目基本情况 ?地理位置分析 本案地处县城县城南端，城郊乡，距离县城商业中心约1.5公里。现代中学北侧，离未来高速公路南阳出口约1公里，项目西侧为教育区，拥有众多学校。从大区域来看，是一个新型区域，随着高速公路开通及城市建设的发展，未来的可塑性较强。 ?周边环境配套分析 环境分析：项目所在地整体自然环境良好，紧邻本案有黄鸭河风光带、河宾公园广场，项目西面为青峰山旅游风景区，南侧为南山公园，在居住视线中有山有水，属于风水宝地。 商业配套：由于地处新区，商业配套非常欠缺，这也成为项目后期销售中的一大抗性，项目周边缺少基本生活购物环境，在当地客户心中缺少城市的感觉，地块位置属于比较偏僻。因此在开发时必须解决生活配套，通过配套营造居住氛围。 ?交通条件分析 项目周边交通路网发达，世纪大道、滨河路况较好，由于城区面积有限，交通并不成为主要购房因素，从项目到市中心只有不到5分钟车程。项目南侧高速公路、国道可以达到河南各地。 总体而言：本项目所在区域的自然环境、人文教育环境良好，对于住宅有一个不利因素：项目所在地缺乏基本的商业配套，影响当地居民基本生活。 2、项目