2007年惠州三联金洲号项目商业初步合作方案.ppt

总体思路 目 录 第一部分 市场分析 第二部分 项目定位 第三部分 操作策略 第四部分 合作内容 人文地理 ○惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临 南海大亚湾，毗邻广州、东莞、深圳、香港。 ○现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。设 有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区 两个国家级开发区。常住人口377万人。 ○惠州相继获得“ 中国优秀旅游城市”、“ 国家卫生 城市 ”、“ 国家园林城市 ”、“ 国家环境保护模 范城市 ”、“ 全国双拥模范城 ”、“ 全国造林绿 化十佳城市 ”、“ 中国人居环境范例奖 ”、“ 全 国创建文明城市工作先进城市 ”等称号。 ○惠州拥有丰富的自然资源。全市陆地面积1.12万平方 公里，占珠江三角洲经济区的1/4。东江、西枝江横贯 境内，是供给香港、深圳、广州、东莞等地的主要水源。 经济社会 ○ 2006年，全市生产总值933.2亿元，在全省排第7位，比上年增 长16.3%，增速创1998年以来的新高，人均GDP突破3000美元， 达3127美元。全市工业产值2202亿元，工业增加值510.5亿元， 占GDP的54.7%，同比增长22%，工业对GDP增长的贡献率达71.4%。 ○ 地方财政一般预算收入44.4亿元，增长28%。城镇居民可支配收 入15991元，农民人均纯收入5090元，分别增长7.4%和8.3%。城乡居民储蓄存款余额607.2亿元，增长16.3%。 ○ 继投资额达43亿美元的中海壳牌南海石化项目于2006年正式投产 后，总投资200亿元人民币的中海油惠州1200万吨炼油项目已加快 建设进程，并将于2008年正式投产。未来几年，惠州还有抽水蓄能 电站等一批总投资达千亿元人民币的项目建设投产，将为惠州积蓄 更为强劲的发展势能。 贸易旅游 经济强区 商贸活跃 打造一个市级商业中心 小结 通过对惠州、惠城市场的初步调研和分析，不难看出，随着近年来惠州经济的飞 速发展及在各项重大政策利好信息（中海石化、惠深沿海高速、轨道交通）的大背景 下，惠州将迎来历史性的发展机遇，这为惠州第三产业的提供了广阔的市场前景。 商业方面，国内外众多品牌连锁主力商家都争先进驻惠州，为惠州的商业发展注 入了新的活力。外来的品牌主力店主要分布在人口较集中、商业相对发达的河南岸、 麦地等区域，业态已经涉及购物中心、百货、超市、餐饮、娱乐、休闲等。 惠州商业相对集中，部分区域存在市场空白，如本项所在地鹅岭南片区就缺乏大 中型集中式商业，本项目的出现，将填补片区空白。 惠州地产的发展，不但在惠州本地掀起了热潮，更是以其“价格洼地”吸引深圳 人到惠州投资，惠州诸多商业项目的客户深圳人占据了大部分。麦地商圈、鹅岭 南、江北中心区等城市主流商圈更是深圳人在惠州投资的首选。 被誉为“惠州大动脉”的惠南大道，横穿于惠城区、惠阳区之间，此动脉沿线蕴藏着无限生机和活力，将为沿线地区经济社会发展注入源源动力，对“一城两区”的发展影响深远。惠南大道沿线的镇（街道办事处）、商家、民众都将得益于惠南大道的开通。 区域规划：轨道建设会为惠城带来巨大的发展机遇 惠州轨道交通规划： 一号线：自江北铁路客运站起，经河南岸、惠城南部新城区、沿海高速铁路惠州站、惠阳中心区至大亚湾中心区； 二号线：自东莞谢岗起，经陈江至惠城南部新城区的一号线链接； 三号线：自新桥至坑梓，与深圳轨道三号线衔接。 ——惠州市城市总体规划（2006-2020） 商业地产及消费模式处于转型的过程中，各类商业项目推陈出新； 商业地产开发水平及理念迅速提高,地产市场产品向品质化、精品化不断提升； 消费者的需求已由原来的单纯购物向多元化的精神、物质双重需求转变; 商业地产（商铺、写字楼、住宅）处于井喷期，竞争向深层次发展，对项目的综合质素提出更高的要求; 国家经济增长的模式由外向型经济向内向型经济的转变。 利用本项目的规模、地段优势充分发掘商业价值； 追求综合性、多业态、多层次、复合型的一站式消费模式； 以市场需求为导向，量身定做，详致的调研必不可少。 步步为营，看准时机，循序渐进开发。 扬长避短，合理制定阶段性目标。 先入为主，树立区域第一形象。 作市场规则的制定者，作消费行为的引导者。 将现有消费群为开发基础，预留未来消费群消费空间，降低开发风险。 强调主题式消费，加大目的性消费培养人气。 扩大部分业态消费半径，加大特色娱乐、休闲、餐饮比例。 注重持续经营，注重后续服务。 资本运作与营销相结合，注重现金流平衡，保证持续稳定开发。 一般原则 ? 定位要符合时代和区域特征 ? 定位应具备稀缺差异性和互补互动性的