2007成都市鑫盛白兰在地营销推广策略.ppt

鑫盛白兰地营销推广策略 6500,到底贵不贵？ 6500,到底贵不贵？ 不贵 鹭岛国际社区，即将推出的精装房，单价上万元。区域房价再树标杆。区域豪门形象与区域价值再次被拔升。 相对标杆而言，6500自然不算贵。 不贵 炎华置信·花间兰庭 预计开盘时间：9、10月 预计开盘均价：6500元/平米 相对而言，我们整体均价6500不算贵。 6500,到底贵不贵？ 不贵 媒体报道可以佐证。 《成都晚报·晚报楼市》5月17日文章报道《清水河片区均价将破7000元》——即本项目所在区域 本项目要到9月份才开出来， 6500自然不算贵。 6500,到底贵不贵？ 贵 如果金林俊景为了快速回款第一批房源，9月份以5800的低价开出来。我们也在同期开出的话。 坦率地说，与金林俊景相比，无论是从企业品牌、项目体量、售楼部的气势、甚至产品我们都不占优势，如果开得比金林俊景还高，那就贵了。 鑫盛白兰地项目整体营销策略是什么？ 以领导者的姿态领导市场？ 以挑战者的姿态迎击市场？ 还是以追随者的策略面对市场？ 基于对本项目的客观审视（规模与体量产品以及推广费用）、结合鑫盛房产对本项目的期望（在一个合理的周期内最大限度实现项目价值）。联合认为鑫盛白兰地项目的整体营销策略是 “做一个有个性的追随者” 追随龙湾半岛、鹭岛国际等区域标杆，共享区域成长价值。 个性通过我们的包装与推广展现出来，建立差异化的市场形象。 充分准备 动态把握 鑫盛白兰地整体营销推广策略分解 动态把握 计划战与时间战 如果金林俊景7、8月份就以5800的起价开第一批，到9月 份开第二批的话（届时，它自然会提价），我们就按取 得预售证的时间开始推。 如果金林俊景9月份开出的起价超过5800，我们也按取得 预售证的时间开始推。 如果金林俊景9月份以5800的起价开第一批，那我们就同 他打时间战，延长客户积累期。它自然是耗不起的。 动态把握 差异化包装+强有力的宣传推广 无论金林俊景什么时候开出来，在解决了资金问题之 后，它自然会回到正常的市场规则上来，虽然我们在企 业品牌、项目体量、售楼部的气势、产品设计上不比它 有优势，但是我们可以通过差异化的项目包装、强有力 的宣传推广为项目建立差异化的市场形象，从而获得项 目的成功推广。 鑫盛白兰地·周边市场研究 鑫盛白兰地·周边楼盘（在售及预售项目） 龙腾路—沿线：中海龙湾半岛、泊景湾、花间集 青羊大道沿线：优品道、成都花园·上城、金林俊景 鹭岛国际社区、花间兰庭 *详情参见《附件一》 鑫盛白兰地·周边市场研究 鑫盛白兰地·竞争楼盘（在售及预售项目） 金林俊景、泊景湾、花间兰庭 就目前来看，真正与本项目形成竞争的楼盘 主要是金林俊景、花间兰庭，以及泊景湾的临街产品。 第三部分鑫盛白兰地项目目标客群研究 按地域来源分类 第一类：内外双楠、内外浣花等周边区域客户 第二类：城西南客户以及城西片区客户 第三类：城南及成都其他片区的客户 第四类：部分外地以及外省客户 按置业次数与用途分类 第一类：第一次置业的自用性客户将会是本项目目标 客群的主力军 第二类：看好片区升值潜力的投资客户将成为本项目 客群的重要组成部分 第三类：二次置业的换房群体是本项目项目客群的有 效补充 按置业动机分类 第一类：看中项目成熟的配套，交房即可入住，无需 等待配套成熟 第二类：看好项目的升值潜力与租赁市场 第三类：看中项目极高的综合性价比 按年龄与家庭结构分类 年龄结构：大多在25岁至40岁之间。 家庭结构：两口之家、三口之家、单身贵族 两口之家、三口之家是主力 单身贵族是补充 结果来源《07年春交会市场分析报告》 目标客群身份特征素描 项目目标客群大多数是出生在70年代之后的70后群体 70后群体现在基本都是各个行业的中坚力量，也是最具创造力和开拓力的人群。 70后群体普遍有着较高的学历，热爱生活、热爱自由对居住品质有较高的渴望。同时，由于正处于事业的冲刺期，他们的生活节奏快，对房子的位置、交通就有更强的要求。 70后群体同时又正处在家庭的建设与孩子的抚育期，他们的生活需求是多层面的，除房子本身之外，对教育等生活配套要求较高。 结果来源《07年春交会市场分析报告》 目标客群置业心理素描 对项目的目标客群来说，买房子不仅仅是实现一种居住，更是在现实中实现一种理想生活方式。 对他们来说，购买的房屋社区环境一定要好，生活配套设施要完善，户型配置要合理，不浪费空间；居住氛围好，良好的邻里关系，交通便捷，性价比高，不能太贵，有品位有格调…… 总而言之，就是要合理化