中原2011深圳金和成在坂田项目定位及物业发展建议.ppt

金和成坂田项目定位及物业发展建议;;;从《深圳市城市总体规划》图中“龙华中心”标识的地理位置看，龙华中心区域主要涵盖目前龙华和坂田片区，即业内人士熟称的龙坂片区。项目片区是龙华中心区重要组成部分;《深圳市城市总体规划》提出建立三级城市中心体系，包括2个城市中心，5个城市副中心，8个组团中心。 而龙华中心就是5个副中心最重要的中心之一，它位于城市纵横向发展中“中部发展轴”和“北部发展带”的交汇点，是深圳福田中心北拓第一站，龙华中心未来中心功能价值将愈发凸显。;《深圳市城市总体规划》中对“龙华城市副中心”定位，除了承担中部组团分区中心功能外，同时承担全市和区域性的综合交通枢纽功能和承接福田中心区综合服务功能的延伸。 龙华中心将是集枢纽和口岸功能的城市新核！ 深圳北站衔接京广深港客运专线、厦深铁路、地铁4号线、5号线、6号线，是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。;;;区域;项目名称/暂名;道路;中部干线路网一体化改善规划;龙坂片区内各分区法定图则在教育、医疗、文娱等方面均有一定的规划新增;;;“华为新城”规划已于今年4月底完成，总面积为21.9平方公里 ，整个公共配套设施将投入110亿元，意味着单位土地投资为5亿/平方公里。华为目前约1.5平方公里的总规模，总的员工人数约为5万人，未来华为新城建立，将会新增20万人口的产业规模。“华为新城”的打造，增强高素质客群的吸引力，片区居住价值升级。;特区扩容示范区;目前佳兆业、天安集团、星河雅宝、信义项目（33万㎡）已经破土动工。而万科(约66万㎡)，华润(约127万㎡)，保利(约95万㎡)，等公司也基本确定了各自在片区的改造项目。;;坂田至福田“快速通道”;;;项目内部交通组织科学合理，大大提高项目居住的舒适性。;项目商业部分价值;项目住宅部分价值;项目写字楼价值;本项目综合运营分析;;;客户定位研判说明;;;;;;;;;“保障房+商品房”的双轨发展模式;;宏观政策趋势预判;“三座大山”影响分析;;;;;;;;;;;;;水榭春天;潜龙曼海宁;书香门第上河坊;佳兆业上品雅园;万科金色半山;万科第五园;本项目价值定位;鉴于本项目预计于2012年入市 届时： 地铁开通 城市北扩规划启动 但仍受限价因素影响 则本项目可以实现 中原营销溢价5% 规划实施溢价3% 预计开盘可售均价为： 21500元/平米;;;品质打造;入户大堂：建议本项目设置现代风格高档装修的入户大堂，强化客户对项目品质认同。;目前噪音影响是客户置业的重要因素之一，项目紧邻布龙路、五和大道，车流量大，噪音影响严重，因此项目可以立足打造深圳最高隔音标准住宅，化劣势为优势。;立体园林;园林打造;园林景观;架空层泛会所;物业管理;;;;;;;;;;;;;;;;;10大价值汇总;;;典型商务区写字楼参考案例;客户面积需求;客户来源区域;客户面积需求;客户来源区域;写字楼客户基本特征;龙坂片区运营办公物业参考案例;龙坂片区写字楼案例——金龙华广场;金龙华广场入驻企业分析：中小企业为主，空置率低;项目概况 ;金銮时代大厦入驻企业以龙坂及周边电子等制造企业为主，需高档办公物业展示公司形象;现有写字楼整体环境一般； 租金收益较低，但出租情况非常理想； 多为开发商自留物业，只租不售； 入驻企业多为龙坂区域的电子等制造企业、市外企业办事处或分公司等 涉及企业有创意类、咨询类、电子类、科技类、贸易类、物流类、投资类、金融类、培训类等。 龙坂片区内写字楼的整体租金水平一般，且多为只租不 售，但出租状况较为理想；且电子类企业占比较大！ ;龙坂片区写字楼潜在需求分析;龙坂片区写字楼利好因素分析;写字楼客户定位;写字楼客户特征描述;;区域;2011－2012年写字楼潜在供应情况;;对于本项目竞争定位思考;对于本项目价格定位思考;翡翠明珠;翡翠明珠写字楼价值分析;西海明珠;西海明珠写字楼价值分析;星河世纪;住宅;;;;;;;;ＲＥ效率现状分析;;网络平台的功能;;RE效率发展目标;;IＥ效率现状分析;;构建物打造建议;商业展示打造建议;形象昭示打造建议;IＥ效率发展目标;;;BＥ效率打造建议;;;;电梯系统建议;;4E商务效率制极建议小结