中原2012深圳悦山别在墅营销策略报告.pptVIP

二级竞品分析：星河时代 关键词：星河品牌、双地铁、名校和商业 项目规划图 项目基本信息 1 2 3 项目竞争解析 项目占地 位置 2012供应总套数 上一次推售时间 20万㎡ 龙岗中心城 87 2011.11 总建面 主力户型 供应总面积 46.9万㎡ 高层89-180㎡ 别墅210-300㎡ — 在售别墅为210-260㎡叠拼，目前库存约87套，均价3~5万/㎡ 产品打造：大社区，有小户型产品，豪宅社区纯粹性不足； 推售时间：所有别墅均已推售，后续无新品加推； 销售策略：联排别墅均价3-5万/㎡； 营销表现：城市型别墅，拥有8万㎡cocopark，深圳实验学校，地铁3号线 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二级竞品分析：紫麟山 关键词：大社区、生态资源 项目规划图 项目基本信息 1 2 3 项目竞争解析 项目占地 位置 2012供应总套数 上一次推售时间 14.5万㎡ 龙岗 50 2011.8 总建面 主力户型 供应总面积 20.3万㎡ 别墅200-568㎡ 5万㎡ 在售别墅为226-313㎡联排，目前库存约35套，均价3万/㎡ 产品打造：高端大社区，豪宅社区纯粹性好； 推售时间：所有别墅均已推售，后续无新品加推； 销售策略：联排别墅均价3万/㎡； 营销表现：别墅区容积率仅0.59，同时拥有山体资源 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二级竞品分析：金地天悦湾 关键词：金地品牌、大户型社区、生态资源 项目规划图 项目基本信息 1 2 3 项目竞争解析 项目占地 位置 2012供应总套数 上一次推售时间 15.73万㎡ 观澜 150 2011.9.10 总建面 主力户型 供应总面积 23万㎡ 395 ㎡双拼，260-300㎡联排，225-245 ㎡叠加 5~6万㎡ 在售别墅为395 ㎡双拼，260-300㎡联排，225-245 ㎡叠加共计125套，均价5~6万 产品打造：高端大社区，豪宅社区纯粹性好； 推售时间：6月推出28套联排别墅，目前库存较大 销售策略：联排别墅均价6万/㎡； 营销表现：金地品牌和鹭湖生态资源 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 竞品小结 竞品核心优势总结起来可概括为：品牌型、资源型、产品型和地段型。一般来说， 地段型和资源型较难以兼具，因此具备城市资源属性的产品更具有稀缺性； 1 品牌开发商（如星河、金地、鸿荣源等）的竞品在客户接受度上较非品牌开发商 竞品明显具有优势，因此别墅需要具备品牌驱动型价值； 2 稀缺的自然资源占有是别墅实现高溢价的必要因素，城市型别墅（如十二橡树、 中央原著等）整体溢价能力不足。 3 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 万科·璞悦山别墅价值分析：城市CBD双拼别墅群 占据城市CBD核型区位。项目位于银湖山北豪宅区，紧邻福田CBD，接驳快速干线和轨道交通，南坪快速15分钟抵达福田CBD， 30分钟内直达全市六大区域中心，未来坂银大道开通实现5分钟罗湖和福田中心，占据城市CBD最中心区位； 全市唯一的纯双拼别墅群社区。项目42套全部为双拼别墅，为2012年深圳唯一纯粹双拼别墅群，定位更纯正更高端。受“禁墅令”的限制，未来独栋和双拼别墅都有可能不再获批，本项目这样的纯双拼别墅群，有可能“后无来者”； 一站式商业生活落成。项目周边拥有非常醇熟和完善的商业、教育、医疗、文体等生活配套，驱车5分钟抵达星河cococity高端商业，10分钟内可享受未来深圳北站 百万平米的高端商业配套； 政府百亿投入助力片区未来。政府斥资近500亿全力打造华为新城，片区已引入了万科、华润、保利、星河、佳兆业等国内顶级开发商，未来片区将会有建筑面积超过3000