安徽六安龙河路商业在发展报告.ppt

六安龙河路商业发展报告;前言------打破坚冰　突出重围;本报告的主要内容;;人口基数大，但城市集聚能力较为薄弱;初级阶段 ;;经济快速增长，但发达程度不高；人均GDP水平较低，落后于省内其它县市;产业结构不合理,工业基础较为薄弱，城市经济缺乏活力;投资、消费、出口三大需求对经济拉动中，投资初显领航之势，2006年固定资产投资增长势头凶猛，同比增幅60.8％，07年仍保持稳定增速，但绝对值仍然不高； 从数据上看，社会消费品零售总额占到GDP近4成，对地方经济拉动作用有所增强;但人均社会消费品零售额较低，折射出六安市居民支付能力较低，且消费意识较为保守； ;城镇居民人均可支配收入快速增长，但绝对值不高，与同类城市相比还存在明显差距;;城市性质：六安市域政治、经济、文教中心；皖西地区的商贸流通中心和旅游服务中心；远期成为安徽省的加工工业基地之一； 发展方向：（1）依托宁西铁路和312国道的便利城市向西南和南部方向发展 （2）规划远期依托合武高速公路，城市向北越过淠河总干渠发展相对独立的综合产业区（3）完成城市东部的开发，在规划中期形成以工业为主要发展内涵的功能区； 城市布局结构：城中区以居住和商业服务为主要功能；城东区形成以产业为主，居住、商业、文化设施为辅的组团；城西南区以居住为主体，布置贸易和仓储用地 本案处于城中与城南交界区，区位优越 ，商业服务发展空间具备 ;优化产业结构，大力发展制造业和高新技术产业 ;;;04年增长幅度势头强劲，05-06年土地出让较为平稳，预计未来房地产市场竞争更为激烈;六安04年商业用地出让呈爆发式增长，近两年回归理性增长;2008上半年六安全市土地计划出让和将要出让的规模较大，大量商住用地的规划要求，预示着未来上市项目均有配套商业的供给,未来沿街商业形态竞争将日趋白热;2007年，六安人均GDP为7222元，折合971美元，增长23.64%，房地产市场正进入启动期 2007年，六安GDP为439.83亿元，增速达到23.4%，房地产进入高速发展阶段 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，六安房地产市场正进入一个快速发展的启动阶段;2007年，六安房地产投资额快速增长，但房地产投资占GDP与固定资产比重均较低，反映房地产发展后劲十足，存在较大空间;2007年六安房地产市场保持稳定发展，供求关系良好，施工量的激增预示未来市场竞争将目趋激烈;房地产宏观市场总结;;商圈布局;业态分布特征;六安目前业态;; 祥源西都时代广场是六安地区品牌百货商场，是六安市认可度较高的一家百货商场，其商业结构较为传统;大型超市;;专业卖场;各电器卖场集中在市中心区域，五星、国美等经营状况较为良好;商业街 —明珠商业一条街;六安未来商业发展规划;六安市拟建社区商业中心一览表;商业发展格局分析小结;;位于六安城中边缘地带，属于老城中的成熟住区，距离中心商圈约2公里，处在老城边缘的滨河景观居住区范畴;项目地处龙河路,为开发商近两年所开发项目的沿街底商,总计约一万平米. 前期以销售为主,销售率约为30%,后采用租售结合,目前商家入住率约在70%. 整条龙河路开发项目混杂,经适房与商品房并存,所有项目均有沿街商铺供应,同质化严重; 目前路北租售状况相对较好,路南空置率高,整个街区无明确规划和业态布局,定位混乱;;项目分为沿龙河路商铺、沿支路商铺和背路商铺，目前支路和背路商铺租售状况不佳； 目前商家分布以中小餐饮、汽车服务、茶行和一些社区零售生活配套为主，业态混杂，经营状况普遍不佳； 内部结构上存在开间小（3-4米）、径深长（16-18米）、层高普通（4米）等住宅底商常见硬伤，且均为一带二设计，面积普遍在100方以上，市场接受度不高；;项目分析结论;项目问题点界定;重重困境，促使我们进行这样的思考 一旦不小心掉入陷阱，越是努力越是奋争，反而会使我们更深一步滑入泥潭，最后，不仅无法前进，连抽足摆脱的能力都将全部丧失。 一个成功的策划方案，应当建立在对问题的根本认识上，否则一切都是徒劳。方案的撰写是一项牵涉各个方面的复杂工程，但它的起点必须是一种简单精准的战略思考，要求很简单――找到我们目前所遇到的问题，发现我们即将前去的方向。;购买能力;;定位依据－定位理念 ;定位思考：按照惯性思维，我们发现…;定位思考：一一对应，我们得出…;定位思考：商业街、专卖店、便利店为本案业态发展主导方向;结合区位特征，本项目商业整体定位为：;LIFE SITUATION STREET的内涵及外延;本项目商业功能定位;LIFE SITUATION STREET 与本案之契合点;本项目客群定位：客群分析;本项目客群定位：立足本地 辐射周边 特色吸引;LIFE SITUATION STREET 生活商业;成功社区商业街业态参考图示;L