国内专家学者纵论中国房地产存在问题和发展走势.doc

国内专家学者纵论中国房地产存在问题和发展走势市场细化 纵向整合? 　　国内专家学者纵论中国房地产市场存在问题及发展走势 ?编者按：2006年是中国房地产承前启后的一年，也是中国房地产业发展的重要一年。随着房地产市场的演变、政府宏观调控政策的实施，以及世界房地产经济发展趋势等因素的影响，中国房地产业将出现市场细化、纵向整合等趋势，房地产各要素紧密融合，将构成一个崭新的产业价值链。??? 2006年12月28至29日，2006中国房地产年会在北京召开，20多位部长级领导和100多位产业著名专家聚集一堂，针对中国房地产业的发展畅谈讲经。在这场思维盛宴上，来自国内外房地产、金融、信托、建筑等行业的精英们通过主题演讲、论坛对话等方式，就房地产及其相关产业当前存在的问题、未来的走势等进行了深入讨论。观点的碰撞产生了绚丽的火花，《厦门日报·房周刊》做为福建省惟一与会报纸媒体，全程参与了这场盛会，现摘录其中的闪光点，以飨读者。 完善住房保障体系 ??? 我国的住房保障体系与市场经济发展不相称。该建一个什么体系、该怎么建我们都知道，但我们的现状就像一栋大楼，已经画好图纸、挖好地基而且封顶了，就是迟迟不通水电、不安门窗，人住不进去。??? 住房保障体系可以说涵盖了大多数人，如公积金，它是政策强制性的，且不收所得税，具有互助性、优惠利率等特点。现在的问题是，首先我们要扩大公积金的覆盖面，仅有1.5亿人还不够；其次，提高它的互助性。我们的公积金存额是一个巨大的数目，但是水库满了，需要水的地方却浇不到。对于那些有需要的人，应给予更大的政策倾斜，使他们用得上公积金；再次，探索由公积金向住房储蓄银行方向发展，前者的数额要受限制，后者则鼓励存款，而且这些存款只能用于住房，从长远的发展来看更适合我们的国情。 ??? 经济适用房制度是个需要完善和发展的制度。它是给低收入群体的，即困难群体，而不能给富人。现在存在着一个资源被滥用的问题。我们房子的使用期是70年，实际上一个家庭真正困难的时候可能只有3、5年，而当他脱困后还占用这个资源，显然是不合理的。今后要大力发展租赁型经济适用房，扩大廉租房的适用范围，对于部分产权房，可分别买卖出售，建造与老百姓不同支付能力相对应的房子。 ??? 张虹云 中华全国工商业联合会房地产商会执委会副主任 ??? 房地产业开始转型 ??? 房地产业正以资本和资源优势为特征的发展模式向以产品的内涵和集约化为特征的发展模式转化。单纯追求利润最大化的一元价值观受到挤压和挑战后，转向多元化，所以今后房地产开发的挑战更多是价值观的挑战。而单纯追求利润的价值观是一种缺乏意义和不严肃的价值观。??? 房地产业的发展趋势必然是产业的转型，是产业进化意义上的新生。这主要表现在三个方面：??? 1.关注未来将出现的产业变化和类型。今后的房地产将回归到有文化内涵的高品质产品，这种产品是有形的精神文化载体，而不仅仅是商品。??? 2.产业升级。从单一产品的简单化到单一产品的复杂化，延伸到产业类型简单化到产业类型复杂化。现在国外很多产品注重研发，积极寻找替代品，房地产也是这样，不能只从户型、质量等内部问题考虑，要获得更大回报，还应注意以下两个方面：??? A.未来中国的养老问题。未来中国有2.8亿的老龄人口，适合他们的房子在哪里呢？一个有远见的开发商如果解决了这个问题，可大大提高企业的抗风险能力。B.流转型公寓。可提供给仅需三、四年短期居住的人群。??? 3. 人文观念和产业观念的互动。中小型城市以及城镇的房地产业产品和房地产业文化的有效模式如何确立？产品的内涵和外延如何整合？现在有些开发商做项目只知道照搬，结果跟整个城市格格不入，开发商自己要有一定的文化底蕴和功底。 ??? 王忠明 国资委研究中心主任 ??? 构建和谐人居环境 ??? 从需求的角度看，我国的房地产还有强大的需求，房价不可能下降，香港的房价即是中国不少城市如上海、杭州的明天。我国现有5.2亿城市人口，而且这个数量还在不断增加，农村人口正以每年1500万的速度向城市转移，这会极大推动房地产业和其他相关产业的发展。这就是市场扩大的动力，中国房地产市场的内在驱动力是很强劲的。??? 我国有5000多万年均收入超过10万的富裕人口，他们对住房的进一步美化、大化方面有需求。我国经济还将以每年10%的速度增长，很大一部分钱会拿去买房。??? 所以中国的房地产市场将长盛不衰，关键是这个市场怎样才能更健康，怎样才能为和谐人居环境奉献更多。??? 和谐人居与绿色建筑有很大关联。绿色人居的建设是人、居、环境三要素的统一，以人为本并不是以所有人为本，而是以文明人、道德人为本。人居环境的质量由人的质量决定，包括建设者和居住者等。构建高度文明的和谐社会，让想获得财富的人享有财富，想