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土地出让营销策略
世联—土地出让营销顾问
2006-1-15
土地出让时通常会面临的问题 Issue
在土地出让过程中,我们的客户常常会面
临如下问题
• 拟出让地块如何定位,它的真实价值在哪里?
• 目标客户是哪类开发商?他们在哪里?
•采用什么方法使真实的市场信息高效地传播?
•通过什么渠道和通路与目标客户进行深度而有效的沟
通?
•地块的市场价值是多少?目标客户能接受吗?
•如何在经济目标和其他目标之间,如社会目标等实现良
性的平衡?
根本原因在于我们没有把握此类项目的基
本市场规律
世联研究发现,关于土地出让项目,本身是有一些规
律可循的,需要解决以下几个关键性问题:
1. 地块潜在价值的挖掘、包装定位及市场实现度分析
2. 地块真实信息的有效传播
3. 寻找真实的潜在客户,通过合适的通路与其进行真
实的沟通
4. 土地出让往往存在一定的社会目标,要与其经济目
标取得平衡
世联对此类项目的理解及观点 Opinion
世联认为,土地出让项目应该从多个层面
进行市场实现的结构化分析
产业政策与 宏观层面
行业发展
市场实现
地块价值 潜在购买者
微观层面 中观层面
宏观层面——国家产业政策及行业发展
行业政策、房地产市场表现、企业态势
国家产业政策
及行业发展
(宏观层面) 国内成熟发展商,保持观望,拿地谨慎;
格
价
以现阶段为例 而外资及部分新进入的开发商相对乐观,
理
合
投资热情高涨;房地产市场已经发展到
一个比较有争议的阶段。
复苏阶段 发展阶段 危机阶段 萧条阶段
微观层面——地块价值认知四大基本要素
地块价值认知 土地区位(繁华度、交通通达度等)
(微观层面) 城市设施(城市基础设施、社会服务设施等)
环境优劣度(环境质量、自然条件等)
其它(人口密度、建筑容积率、城市规划等)
中观层面——潜在购买者分析
潜在购买者核心竞争力和市场期望的不同
举例:珠三角潜在购买者核心竞争力和市场期望
潜在购买者分析
(中观层面) 广州、深圳 珠三角 中国 香港、外资
一线品牌
成本控制、产品创新、品牌支撑强;利润要求合理
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