商业地产运营需控制租售比例.pdf

日报（2010.11.29）：商业地产运营需控制租售比例 评论员/崔琳 12 月14 日，佳兆业集团一口气在辽宁省葫芦岛市及鞍山市拿下六幅地块，而就在近期短短一个月不 到的时间内，该集团在二、三线具发展潜力的城市已增加了土地储备超过500 万平方米，而其当前的土地 储备总量为 1500 万平方米左右，比较之下可见佳兆业集团对二、三线城市的重视程度之高。 从近几年房地产行业的发展趋势来看，品牌房企逐渐将布局重心转移向二、三线已是不争的事实，而 在今年新一轮的政府楼市调控背景下，这样的趋势更有进一步加快的迹象，从2010 年1- 11 月份典型房企 拿地的情况来看，虽然一线城市的竞争依然激烈，但二、三线城市正逐渐成为各家关注的焦点，如保利、 绿城、恒大和招商等企业今年在二、三线城市的新增土地面积占比均超过了90% ，其中招商地产今年更是 有多达75%的新增土地储备来自于三线城市。是什么令这些大型房企不约而同地对二、三线城市加大投入？ 分析其中缘由其实不难得出结论。 首先，在政府打压房价的高峰期内，未来一线城市楼市将面临越来越大的政策风险，市场不确定性较 大，而相比之下，广大二、三线城市显然具有更大的安全边际，由于其之前的房价涨幅相对京、沪、深等 一线城市要小得多，所以受政策“关注”程度也较轻，不容易出现像一线城市市场那样的大起大落的状况。 另外，从城镇化率的角度来看，目前我国如北京、上海这样的一线城市的平均城镇化水平已超过 70% ，而 二、三线城市却仅有 40%左右，说明当前二、三线城市中的自住需求依然会有一个相当漫长的释放过程， 而庞大的刚性群体的存在将给企业带来稳定的销售预期。 其次，一线城市由于可供开发的土地日益稀少，企业之间的竞争日趋激烈，导致地价成本越抬越高， 尤其对于需要更多考虑滚动开发的大型房企来说，在一线城市高价拿地存在一定的经营风险，而在二、三 线城市则完全不同，无论是房地产市场，还是城市整体的硬件建设起步都相对较晚，故对于名声在外、且 融资渠道通畅的大型房企而言，可以轻易地在这些城市里拿到地价非常便宜且发展前景良好的土地，既能 减少未来开发风险又能获得丰厚的利润空间。 可以预见到的是，今后房地产企业合理的发展模式应当是：继续依靠一线城市有限的土地获得高利润， 积极扩张在二、三线城市的土地储备加大市场占有率，伺机进入合适的四线城市为未来发展做好准备。而 在当前这个时间点上，对于房企来说，在二、三线城市的市场占有规模有多高，很有可能将决定其未来相 当一段时间内的发展空间。 附表： 2010 年 1- 11 月份典型房企新增土地储备面积在各线城市的分布情况 企业名称 一线城市 二线城市 三线城市 万科 12% 27% 49% 保利 7% 54% 40% 绿城 3% 39% 58% 恒大 0.43% 59% 40% 富力 15% 51% 34% 金地 25% 57% 18% 华润 10% 86% 4% 远洋 22% 78% 0% 招商 6% 18% 75% 资料来源：CRIC 背景资料