山东省梁山县房地产市场基础调查报告.docVIP

梁山县房地产市场基础调查报告 目录： 一、梁山县概况： 二、社会经济概况： 三、城区现状及发展规划： 四、房地产市场现状： 五、目标地块评估： 六、基准地价及相关规费： 一、梁山县概况： 梁山县位于山东省的泰安、济宁、菏泽和河南省的濮阳四地市交界处,隶属济宁市。县域南北长41公里，东西宽45公里，总面积964平方公里，辖710 个行政村，共计人口19.2万户71.5万人。地处黄河与京九铁路、京杭运河交汇处地理位置独特而重要京杭运河贯穿南北，东部紧靠东平湖。山湖相映，两河纵横。京九铁路纵穿县境，过境段长15公里。梁山火车站于1996年9月正式投入运营。 220国道及聊(城)一商(丘)、肥(城)一梁(山)、蒙(阴) (南馆陶)等公路穿行交织，梁山汽车站每天始发和过路客车达百辆次，济宁飞机场距梁山县城仅40公里交通便利。?梁山是济宁市唯一的改革开放试验区，政策优惠环境宽松。梁山开发区和对外加工贸易区基本实现“七通一平”；设立了高新技术、加工储运、工业经济、私营经济、三资企业等经济园区，为招商引资提供了良好的发展体。 ??梁山县地处黄河冲积平原，土层深厚，土地肥沃，适于发展粮棉生产。是山东省商品粮生产基地县鲁西黄牛小尾寒羊良种繁育基地县。13处批发市场梁山县。河湖相连，水网密布，淡水资源优质丰沛境内山石、紫砂岩储量泥沙资源丰富，发展水泥、石灰和陶瓷建材业得天独厚。另外，县境内10亿吨，还有丰富的天然气和铁、铅、石膏等矿藏，具开采利用价值??梁山是我国古典文学名著《水济传》故事的发祥地有独特的自然景观和人文景观名胜古迹众多民风淳厚，景观古朴，特色鲜明，是全国唯一以农民起义遗址为主体的省级风景名胜区。近年来，开发新建了断金亭、黑风亭、忠义堂及大型唐三彩壁画群《梁山泊英雄聚义图》等新景点二十余处，吸引了众多的游客旅游业经济。 水泊梁山脚下65公里，距省会济南市148公里是全县政法、经济、文化中心。 从区域选择来看，受访者对中心城区内的方位选择无较大倾向性但对中心城区内外的认知差异较大。 从价格认知角度来看，受访者对总价的关注要高于产品单价，心理总价多集中于10～12万元区段内，需求面积多集中于90～120㎡区段内，以三房户型为主。 从配套设施的角度，受现有开发水平的制约，受访者对物业管理及提升产品附加值的配套设施的认知程度较低，多停留在现有水平以及保安保洁上。 4）在售主要项目简况： ※水泊花园： 投资商：北京城建集团。 项目简况：位于中心城区北部，临近水泊中路和人民北路两条主干道。总占地120亩，规划总建筑面积10.34万㎡，绿化率36%，容积率1.29。 是目前梁山规划规模最大、设施最齐全、最正规的在售住宅小区。规划有超市、幼儿园、中心广场等配套设施。目前开工建设并销售五栋共计252户，面积规划90.45～132.77㎡，目前进度主体封顶。 建材标准：普通简装，分户防盗门，单元对讲防盗门，铝合金窗，集中供暖。 销售价格：均价1～6F1336元/㎡，储藏室660元/㎡，车库1200元/㎡ 1F1320元/㎡，2F1400元/㎡，3F1460元/㎡，4F1380元/㎡，5F 1280元/㎡，6F1180元/㎡； 销售率：约85%左右。 ※水泊花园西邻合作建房项目： 项目简况：位于水泊花园西邻水泊中路路西，属于合作建房项目，占地面积5亩，建设多层1栋，共计60户， 集中供暖，目前进度主体二层，预计2005年8月交房。 销售价格：均价1～6F1176元/㎡；1、4F1260元/㎡，2F1310元/㎡， 3F1330元/㎡， 5F 1100元/㎡，6F800元/㎡； ※县开发公司项目： 开发商：梁山县房地产开发公司 项目简况：位于中心区域北邻，水泊中路与青年路交汇处路西，北距石棉保温长约300米。已入住多层4 栋，在建在售多层1栋，目前进度外装修。 销售价格：均价1～5F940元/㎡；1F960元/㎡，2～4F998元/㎡，5F 750元/㎡；该项目因前期已大部分销售完毕，剩余房源不多，价格未作调整，略低于应有市场行情。 ※顺风小区： 项目简况：位于文化路东段，梁山电视台南临，东邻旅游局宿舍，南邻电视台宿舍。在建在售多层住宅2栋60套，面积规划110～160㎡；目前进度主体封顶，预计2005年5月交房，属合作建房项目，项目手续不全，工程进度缓慢。 销售价格：均价1～6F850元/㎡；1～3F890元/㎡，4F900元/㎡，5F 800元/㎡，6F710元/㎡； 销售率：70%左右。 ※生资公司项目： 项目简况：位于核心城区边缘，水泊中路与文化路交汇处东南。多层住宅2栋，为生资公司单位自建房部分对外销售，目前进度外立面，户型单一，约110㎡左右，已基本销售完毕。 销售价格：均价1～6F1170元/㎡；1F123