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2005深圳别墅研究报告 目录 第一部分　概述第二部分　　深圳别墅市场发展历程 1、历年市场供应2、近年别墅类物业销售情况第三部分　　深圳别墅市场特征和趋势1、区域分析　　1.1别墅区域发展第一阶段　　1.2别墅区域发展第二阶段　　1.3未来别墅发展的主要区域2、产品分析　　2.1容积率与建筑形态的关系 　　2.2户型结构和面积配置　　　　2.2.1、户型结构　　　　 2.2.2、功能与面积尺度关系　　　　 2.2.3、各类型别墅功能分区的权重　　2.3建筑风格　　　　2.3.1岭南风格主导早期别墅市场　　　　 2.3.2西式古典怀旧风格盛行　　　　 2.3.3现代风格创新　　　 　2.3.4有机结合风格渐成趋势3、价格分析　　3.1近年二级市场售价走势分析　　3.2三级市场租、售价格分析4、客户分析　　4.1客户区域及特征　　4.2消费案例5、营销方式探讨 第四部分　　深圳别墅市场发展前景 ? 编委： 指导：梁容　　潘军编委：路莹　　隆颢研究团队：青忠贵　刘启　陈俊伊　张县庭　吴茂萍　吴刚 第一部分　概述 　　现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是House，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“住宅”，而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。　　那么，如何区分Villa和House呢？当人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。换而言之，人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要生活在此处，还要生活在彼处。简单地说， Villa一般是指处于风景旅游区、专门用于休闲度假的房子，属于第二居所，不同于一般住宅；House则相当于生活型住宅，是常住的第一居所。 从建筑形态上一般分为SINGLE FAMILY HOUSE——独立别墅、TWO FAMILY HOUSE——双拼别墅、TOWNHOUSE——联排别墅。独立别墅即独立的住宅，不与其它住宅相连，双拼别墅相当于两套住宅连接在一起，联排别墅则相当于三套及以上的住宅连接在一起。HOUSE可能是平房，也可能是二三层的楼房，最大的特点是独门独院。 别墅来到中国后，除引进了以上几种别墅形态外，受土地资源的限制，还衍生出一种叠拼别墅。叠拼别墅是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或六层，上面一户，下面一户，每一套户型或有天（上有露台）或有地（下有花园）。形象一点说，“叠拼别墅”就是把独立别墅叠加起来，外观像普通多层、内部空间却具有独立别墅的一些元素。叠拼所包括的土地价值要低于联排、双拼、独立别墅等建筑形态，但又会明显高于多层等产品。 　　深圳别墅市场最早出现的建筑形态是独立别墅和双拼别墅，近年虽出现如Townhouse、Townhome、Cityhouse等多种概念，但是市场供应的别墅产品在建筑形态上仍表现为独立、双拼、联排和叠拼四种。 ? ? 　　　　　　　　　　　　　　　　第二部分　　深圳别墅市场发展历程 1、历年市场供应 　　在2000年前的近十年时间里，别墅市场经历了从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段，这一时期基本走的粗放型发展路线，投资开发比较盲目，别墅精品很少，宝安、龙岗和罗湖是这个阶段别墅供应的主要区域。“大跃进”过后，宝安、龙岗出现了较多的“无人”别墅群和“办公”别墅群，如龙华梅花山庄、布吉龙泉别墅、溪涌御海湾山庄等。 在2001-2004年间，市场供应量逐年上升，区域分布趋于均衡，在激烈的竞争环境下，别墅产品类型越来越丰富，风格也更加多样化，产品设计更加精细化，别墅市场逐渐成熟。 2、近年别墅类物业销售情况 深圳市2001-2004年别墅供销情况列表（面积单位：万m2） 　　宝安区别墅类物业套数销售比63.1％，面积销售比仅37.7％，从侧面反映出宝安区大面积别墅销售速度较慢； 罗湖、龙岗区别墅类物业销售率在75％左右，由于两区推盘的数量不多，个别项目的滞销直接影响了销售率，滞销项目主要是2001年推出，2001年以后供应的产品亦都顺利消化。 　　南山、福田、盐田区别墅类物业销售率均达到90％以上，产品基本得到消化，部分产品因为发展商保留等因素而未售出，从近年别墅物业推出即遭抢购的情况看，这三区市场呈现供不应求的局面。 第三部分　　深圳别墅市场特征和趋势1、区域分析 从市场发生、发展的历程来看，深圳别墅市场经历了几次热潮。伴随着别墅开发的热潮，开发区位从局部的点式开发发展到区域性规模化，并逐步形成了阶段性开发热点区域。随着时间的推移、城市的西移东进和特区外城市化进程，既有的