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福州市联排叠拼别墅市场产品研究报告（上）
2004～2006年福州市联排•叠拼别墅市场产品研究报告
【一】福州别墅发展历程简要回顾3
【二】近 3年福州联排、叠拼别墅市场研究5
1】别墅市场分析 5
1.1】别墅板块分布图5
1.2】别墅供应量分析7
2】产品分析 8
2.1】别墅社区规划布局8
2.1.1】组团式布局8
2.1.2】规则式布局9
2.2】景观设计 10
2.2.1】“亲水、近水”成为主导设计理念10
2.2.2】保持原生态是设计的基本要求 11
2.3】建筑风格——西式别墅设计风格占据主流13
2.4】别墅户型解析14
2.4.1】联排200-230m2 的五室和叠加 190－220m2 的四室是市场主力户型 14
2.4.2】联排户型功能区设计特征分析16
2.4.3】叠拼别墅户型分析31
2.5】会所及社区内部配套42
2.5.1】会所设计——双会所成为设计的主流趋向，运动功能是会所设计的必备要素 43
2.5.2】内部配套随项目档次的上升而提高44
3】别墅价格表现 46
4】产品推广 53
5】物业管理 53
1
【三】附录：近 3 年联排叠拼别墅项目个案资料错误！未定义书签。
3.1】兰庭西江月错误！未定义书签。
3.2】泰禾红树林错误！未定义书签。
3.3】公园道一号错误！未定义书签。
3.4】中天金海岸错误！未定义书签。
3.5】福禄坊 错误！未定义书签。
3.6】云亩天朗 错误！未定义书签。
3.7】博仕后缘墅错误！未定义书签。
3.8】融汇山水 错误！未定义书签。
3.9】东方威尼斯错误！未定义书签。
3.10】名城港湾 错误！未定义书签。
3.11】 运盛美之国错误！未定义书签。
2
2004～2006年福州市联排•叠拼别墅市场产品研究报告
别墅产品的类型按照建筑形态可分为独立别墅、联排别墅、叠加别墅，其中联排和叠加又被称为“亚别墅”。近几年来，福州别墅市场
的发展取得了长足的进步，尤其是亚别墅产品不仅成为福州别墅中的主导产品，还占据了近六七成的市场分额。但放之于一线城市的
别墅市场中，福州别墅无论在整体规划、产品设计、居住理念等方面都有较大的差距。“知己知彼，百战不殆”，首先得“知己”。因此，
有必要把自己的盖头掀起来，认真研究研究自己，寻找市场的机会和空白点，有利于对项目和产品进行精准定位。
【一】福州别墅发展历程简要回顾
纵观福州别墅市场十余年的发展历程，可概括为四个发展阶段：
1】初生阶段（90年代初）
福州的别墅始于上个世纪90年代初，当时国民经济经过改革开放十余年的发展，已经达到了相当规模。作为福州别墅市场的拓荒先锋，
有当时的富豪山庄、游艇别墅、登云山庄、翠湖山庄等一批早期项目。由于当时房地产开发过热，加上别墅市场门槛太低利润率过高，
大量银行资金投入其中，使别墅市场呈现混乱的局面。
2】沉寂阶段（1994～1997）
从1994年下半年开始，国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策，福州的别墅市场也进入了一个冷火秋烟的时代。之后的几
年当中，别墅市场始终没能够咸鱼翻身，一直处于沉寂中而默默无闻。
3
3】回暖阶段（1998～2001）
直至1998年，随着全国经济的复苏以及国家住宅政策的改革，积累已久的市场需求得到释放。别墅市场也借机得以翻身，迎来了自己
的“第二春”，福州的别墅市场也开始有了回暖的迹象。主要代表项目有闽都大
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