连云港市君悦财富广场营销策划.docVIP

一、市场研究 1 二、项目简析 7 三、项目定位 15 四、营销策略 20 五、推广运作 23 一、市场研究 1、城市经济环境 人口、人均GDP、人均存款、平均工资、社会存款经济指标数据（数据来源：连云港市统计局） 2003年 2004年 2005年 在岗职工人均工资（元） 11262 12713 15043 人均GDP(元） 7536 8891 9691 社会存款（亿元） 295 358 427 全市居民人均存款（元）（居民存款总额/人口数） 3816 4530 5205 人口（万人） 468 469 472 人口变化（比上年增加万人数） 3.8 0.98 3.37 城市经济及人民生活水平，稳定增长，为房地产市场的稳定持续发展，提供有力保障。2005年中，连云港市加入长三角经济圈，迎来了更为宽广的发展空间，预计未来五年内，城市经济增幅将有较大提高。 2、城市房地产市场环境 2.1房地产市场开发建设情况 房地产开发投资、房地产竣工、房地产施工、房地产预售证面积、房地产销售面积（数据来源：连云港市房管局） 2003年 2004年 2005年 2006年（1-10月份） 房地产开发投资（亿元） 全部 19.76 27.32 35.36 41.24 其中：住宅 11.66 18.61 22.09 30.82 商品房施工量（万m2） 全部 235.58 306.11 400.91 574.72 其中：住宅 154.52 215.39 305.75 473.42 商品房竣工量（万m2） 全部 105.71 146.49 125.85 101.73 其中：住宅 65.81 98.02 96.7 80.91 商品房预售（万m2） 全部 —— —— —— —— 其中：住宅 —— —— —— —— 商品房销售（万m2） 全部 102.75 126.71 144.86 137.48 其中：住宅 79.09 98.33 118.99 121.2 商品房价格（元/ m2） 全部 1675 2151 2631 —— 其中：住宅 1239 1559 2029 ——（2791，市区均价） 03-04期间，市场处于快速增长阶段，但05年开始，随着市场的逐渐成熟，外来宏观政策因素的影响，各项指标的同比增幅开始放缓。市场进入稳定发展阶段。 2.2土地市场概况 土地市场出让情况（价格、可建住宅面积）（数据来源：连云港市国土资源局） 2005年 2006年 06比05变化 挂牌土地幅数 全部 43 111 +68 纯住宅 21 40（15正挂牌） +19 综合 13 52（21正挂牌） +39 成交土地幅数 全部 31 60 +29 纯住宅 16 25 +9 综合 9 25 +16 成交土地可建筑面积（万平方米） 全部 562 703 +141 纯住宅 374 379 +5 综合 161 289 +128 成交土地楼面单价（元/平方米） 全部 458 461 +3 纯住宅 339 431 +92 综合 731（商业比例大） 528（商业比例少） -203 06年土地供应量庞大，成交的纯住宅用地加综合用地中，可建筑的住宅面积在500万平方米以上。加上05年400平方米左右的住宅供地量，可以预见的是，未来港城房市竞争必将进步加剧。（2005年中，市区去化住宅面积为108万平方米） 3、市区房地产市场现状（2006年） 2006年1月—12月市区住宅市场成交概况 2006年单月成交套数、面积走势图（数据来源：连云港市房管局） 2006年单月成交均价走势图 历经数年发展，市区房地产市场已经达到一个较为成熟阶段。随着不断的开发，市区土地资源日益稀少，加上房价一直居高不下，使得市区房市的发展态势，开始放缓。2004年和2005年，连云港的房价增幅在江苏省内分别排名第一和第二，但2006年中，增幅排名仅位于中等。2006年全年，市区共去化住宅108万，远小于住宅供地量。 4、城市规划 4.1城市总体规划 城市定位为品位高雅，优美舒适，最佳人居的城市；依山傍海的“山水城市”； 到2010年，连云港规划城市建设用地94.84平方公里，形成13个居住区、9个工业区、4个仓储区； 到2010年，市区规划总人口109万人，城市人口88万人，目前城市人口不足70万； 到2020年，三次产业结构调整到7：50：43，进入工业化中后期。 4.2项目区域规划 近期城市中心区发展方向，主要向东北方向发展，适度向东南方向发展。二、项目简析 1、项目概述 四至 ： 占地面积 ： 容积率 ： 绿化率 ： 总建筑面积 : 商业总面积 ： 住宅建筑