龙岩房地产项目调研.docVIP

一、龙岩市综合概况 二、龙岩房地产市场分析 1、发展历程 2、开发状况 3、产品市场分析 4、价格分析 土地价格 商住价格 5、客户群体分析 1）客户构成分析 2）区域来源分析 3）购买用途及购买特征分析 6、市场发展趋势 三、商业投资市场分析 1、城市辐射分析 2、商圈分析 3、商业形态分析 4、商业价格分析（租金及售价） 四、项目操作建议 五、总结： 个案列表 一、龙岩房地产现状 1、房地产开发：热！ 　自2001年起，全国关于房地产“泡沫崩溃”的警言和辩论一直不绝于耳，终于导致2004年国家调控固定资产投资过热的政策接连出台：高举地价、紧缩供地、利率调高等，无时不在绷紧从业者的神经。但在宏观经济发展指标均好于上年的形势下，2004年的龙岩楼市依然取得了一个丰收之年：房地产开发投资持续保持强劲态势，全年完成房地产开发投资14.31亿元，同比增长29.51%，商品房销售面积70.41万平方米，实际销售额突破10亿元大关。 　　龙岩交通立体网络的进一步构建，明显增强了在三省边界中的区位优势，给房地产业带来了良机。政府“南拓、西进、北扩”的城市发展战略，使得城市化进一步提高，推动了全市经济的发展，城市人口进一步增长，住房需求剧增。“拆迁—改造—开发”是龙岩城市环境全线升级的一条主线。 　商品房供需：旺！ 在2003年快速开发建设的惯性驱使和2004年新开工面积大幅增加的情况下，同比增长61.95%。商品房销售面积超过了竣工面积，出现了供需两旺的盛况。在需求的拉动下，连许多积压多年的空置房也销售一空，尤其是住宅空置房，由上年空置的10.18万平方米下降到了2.68万平方米，得到了空前“消化”。 　　分析起来，需求旺盛主要有以下几方面原因：随着城镇居民收入水平的提高，以旧换新，以小换大，为改善居住环境条件而重新购房者不断增多。龙岩城市建设力度加大，去年全市实际拆迁建筑面积达21万平方米，其中货币化补偿占到了1/3，也促进了商品房需求。房价的不断上涨，则在很大程度上刺激了预期购房者的积极性。另据统计，外地区到龙岩购房的只占6%左右，尚未出现外地的炒房团，但在中心城，出现了一大批以投资为主的购房者，也促进了商品房需求。 商品房涨价：快！ 龙岩中心城区商品房去年平均售价每平方米2076元，其中商品住宅的平均售价高达每平方米1846元，分别比上年同期增长了18.41%和16.16%。从全市来看，商品房全年平均售价达每平方米1679元，商品房住宅1348元，同比增长也均突破了10个百分点。 受国家土地、拆迁、银行信贷等宏观调控的影响，土地供应偏紧及拆迁难等因素，造成土地供应量下降，竞争激烈，土地成本增加，地价上升；银行信贷紧缩，造成房地产开发企业向民间借贷，企业支付利息费用增加，无形中增加成本。，企业对价格炒作较大也是原因之一。 位于福建省西南部，通称闽西，龙岩为福建侨区之一面积19028.3平方千米辖新罗区，漳平市，长汀、永定、上杭、武平、连城5县。人口285.89万。