中熙东莞西平项目前期物业建议.ppt

中央服务核——以体育公园为基础，与西侧中央生活区购物公 园呼应，设置各种中大型公共设施及市政配套。 居住区——以东六路为界，将居住用地划分南北两个居住区。 工业园——以无污染、环境质量高为主的高科技工业园。 —02年片区正式启动，05-08年首次放量，08年后新入市项目较少。预计10-12年将再次放量，如景湖时代、天利中央等，本项目面临推盘高峰期！ 3、片区典型楼盘2—国际公馆 3、片区典型项目4—金色华庭 3、片区典型项目6——格林小城 3、片区典型项目7——现代经典 占地面积：32455平方米 建筑面积：71776.46平方米 总套数：416套，纯住宅 开发商：东莞世纪城地产（本项目与国际公馆属于统一地块) 项目卖点:东莞首个三错层创新产品。 4、洋房规划 户型配比 20㎡以上 20㎡以上 15-20㎡ 15㎡ 10㎡ 赠送面积 140-150 130-140 110-120 85-90 75-80 赠前面积 不超 90㎡ 规避144㎡以上契税 主流需求，面积较小，不宜合拼 市场刚性需求 90/70限制 备注 20% 100-105 三房 15% 25% 30% 10% 建面比例 75-80 70-71 —— —— 合拼 160-170 150—160 125-140 85-90 赠后面积 四房 二房 户型 保证速度，快速回笼资金，降低财务风险 实现价值，灵活组合，进可攻退可守 产品才是硬道理！ 仅依靠产品面积段的空缺，注定无法突围。而除金域华府赠送明显（层高5.8米，但不实用）外，其他竞盘在产品结构上并无明显优势； 华山一条路—创新！ 通过“实用性+舒适性”的创新产品，远远抛离竞盘对手！ 突围之道—稀缺+创新 4、洋房规划 户型配比 方向1：横向，充分利用20%空间，减少不必要凸窗，增加赠送实用性。 4、洋房规划 产品创新 滨江公馆—以阳台、镂空花架方式赠送，赠送达34%，非常受客户青睐！ 4、洋房规划 方向2：纵向层高4.2米，利用80米限高，打造东莞第一高 参考—凯名轩 参考—帝庭园 产品创新 4、洋房规划 ——以“3.6—4.2米”超高层高，挑战东莞豪宅居所的传统高度，打造东莞最舒适的豪宅空间。 ——成本考虑， 150-170 125-140 95-100 85-90 面积区间 层高3.6米 层高3.8米 层高4.2米 考虑整体空间比例 层高4米 产品创新—方向2 4、洋房规划 产品创新—方向3，“真假”复式 真复式参考—上东国际“铂宫”组团 点评——单套户型总价过高，客户接受度低，对社区及园林规模要求高！ 2# 4# 2号楼“真复式” 建筑面积236-243平米；均价7200元；4号楼“假复户” 建筑面积205-207平米，均价6000元；共57套； 2008年12月认筹； 2009年1月1日开盘，当天销售15套； 2009年9月8日，真复式剩余5套，假复式 剩余1套。销售九个月，尚未清盘！ 复式上层 复式下层 1 2 3 4 5 最新的“复式”楼盘，5.5米层高市场稀缺， 75平米复式一房变四房；项目客户——自住为主，南城莞城白领居多占50% ，其中25-35岁年轻一族占大多数，东莞本地人少量。 楼梯较窄 赠送 产品——交楼时二楼已隔好房间及洗手间，但楼梯须自行安装，客厅中空，可隔一个房。二楼较压抑，上下楼梯老人小孩不方便。 销售——9月5日认筹，共认筹180个，复式约占40%，对外均价6800； 4、洋房规划 产品创新—方向3，“真假”复式 假复式参考—黄旗印象 点评—赠送层实用性不高，客户价格接受度偏低，目前受东莞新政限制！ 产品——层高5.2米/6米，错层设计，39-47平米一房，96平米二房，114—130平米三房 销售——2007年9月认筹，目前余30套，价格从8000元降至6000元。 客户——投资客约60%，自住客主要为南城年轻白领，价格接受度低。虽然赠送较多，但不实用，本地人及三口之家购买比较少。 假复式参考—汇景上层 产品创新—方向3，“真假”复式 4、洋房规划 点评—赠送层实用性不高，客户价格接受度偏低，目前受东莞新政限制！ 弧型大阳台----体现景观角度，180度景观，充分展现户型特色及情调 方式一：与客厅相连，圆弧型开阔阳台，以内阳台为主； 方式二：卧室圆弧内阳台设置，增加采光，体现空间，独有情调； 产品内部功能 4、洋房规划 前庭 后院 前庭后院----后院设置入户花园,前庭设置大型空中花园 产品内部功能 4、洋房规划 180度全弧形落地窗主人房，三面观景，四面采光 落地凸窗 产品内部功能 4、洋房规划 外立面风格 4、洋房规划 客户偏好—深色耐看、简洁大气、有档次，特别提及凯旋城 现代 凯旋国际 现代 格林小城 法式 景湖名郡 欧洲新古典 东骏豪苑 新古典 国