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商办产品基础知识培训 A、基础知识 一、房地产专业术语——城市用地 类别 代号 类别名称 范 围 R 居住用地 居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 C 公共设施用地 居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 M 工业用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地 W 仓储用地 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地 TS 交通道路广场用地 铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地 U 市政公用设施用地 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地 G 绿地 市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地 E 水域和其它用地 除以上各大类用地之外的用地 二、房地产专业术语——建筑术语 建筑用地面积 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、 停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用 情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 建筑密度（建筑覆盖率 ） 用地内各类建筑的基底总面积与项目用地的比率(%),它可以反映出 一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 用地红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果 道路红线 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。? 层高 层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。 均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和 数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。 起价 起价也叫起步价，是指某房产销售价格中的最低价格，即是起价 房地产开发过程中所涉及的部门有: 规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等 房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》 B、写字楼产品 一、何谓写字楼 写字楼是专业商业办公用楼的别称，严格来讲，写字楼是不能用于住人的，通俗的讲，写字楼是用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。 “写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。” 二、写字楼客户特征 和住宅不同，写字楼产品的根本属性是生产资料而非生活资料，因此它的客户面就收窄了很多。和住宅产品一样，办公楼客户也分为纯投资客和自用客户，当然，自用客户也关心项目的投资价值，不存在单纯以自用为目的客户。 中小投资客一般是资金实力较强的个人，投资客更多关注项目升值潜力，然后才是租金水平。 自用客户主要有以下三种目的：一是提高公司的经营效率。好的办公经营环境容易提升自身内部的公司工作效率，另外集聚的办公环境也方便公司与外界往来和资源共享，从而提升公司效率。二是好的办公楼便于提升公司形象。自购办公楼的公司多半有点经济实力，体面的大楼容易让员工和合作客户对公司产生信赖感；三是有助于改善公司财务状况。办公楼是公司的固定资产，买办公楼在财务上可以减税避税。 三、写字楼分类 写字楼按照立地条件、产品品质、物业服务、客户构成和权属状况四个方面的不同来区隔。 其中立地条件是要考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，产品品质主要包括宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施、电力负荷、绿化、夜间照明等方面的状况；软件方面主要指物业管理服