株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存对策.doc

株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存对策 　　[摘 要]从全国来看，一、二线城市的库存压力正在逐渐减轻，三、四线城市去库存的任务仍然艰巨。而从单个城市来看，株洲市同样也存在结构性的库存问题。因此，株洲市在去库存的背景下进行供给侧改革是十分有必要的。文章以全国房地产去库存为背景，对株洲市改革开放以来房地产发展进行调查分析，探讨株洲市房地产供给侧改革下去库存的重点和难点，提出株洲市房地产供给侧改革下去库存的对策 [关键词]房地产；供给侧结构性改革；去库存；对策；株洲市 [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.51.146 1 株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存的调查分析 1.1 房地产开发增速降低，部分城区投资负增长 2016年上半年，株洲市完成房地产投资113.98亿元，总量居全省第二位；同比增长6.4%，但低于全省平均水平1.4个百分点，在全省各市、州排第七位。全市6??县、市、区为负增长，分别是石峰区（-45.8%）、炎陵县（-32.3%）、芦淞区（-19.3%）、株洲县（-11.5%）、天元区（-9.2%）、茶陵县（-9.2%） 1.2 商品房销售面积增速较大，商品房销售结构差异化 2016年上半年，株洲市商品房销售面积208.1万平方米，总量居全省第二位，同比增长29.3%，增速居全省各市州第七位。其中住宅销售面积为258.5万平方米，同比增长29.9%，其中提高幅度较大的有荷塘区（43.2%）、芦淞区（10.5%）、炎陵区（10.5%）。全市住宅销售面积258.5万平方米，同比增长29.9%，占全市商品房销售面积的83.9%。从户型结构上来看，90～144平方米住宅销售增速回落较快，同比增长26.6%，占住宅销售面积的70.6%；90平方米以下住宅销售增速提升幅度较大，同比增长74.1%；144平方米以上住宅销售同比增长18.8% 1.3 新开工、竣工面积快速增长，施工面积增速放缓 2016年上半年，株洲市房屋新开工面积为396.3万平方米，同比增长63.7%。其中，住宅264.1万平方米，同比增长40.3%。全市房屋竣工面积为179.1万平方米，同比增长87.9%。其中，住宅竣工面积120万平方米，同比增长64.3%。房屋施工面积为2804.5万平方米，同比增长13.9%。其中，住宅施工面积1996.4万平方米，同比增长11.7% 2 株洲市房地产供给侧改革下去库存的重点 2.1 以先进制造业为契机，刺激本地购房需求 株洲是新中国成立后首批重点建设的八个工业城市之一，是中国老工业基地，被誉为“中国电力机车之都”。株洲以创建全国文明城市、中部崛起战略、老工业基地振兴等为契机，搞好株洲居住环境，提升住宅的质量，刺激本地购房需求。2016年株洲工业仍面临着需求不足，产能过剩，资源环境约束增强等诸多挑战，工业经济仍要将努力保持稳定增长作为重要任务，加大创新力度，加快结构调整，推动株洲市的房地产去库存 2.2 以产业政策引导为依托，稳定房地产市场信心 加快推进株洲市以资源节约型和环境友好型社会建设为重点的综合配套改革，构建高端化、两型化现代产业新体系。重点发展两型产业，改造提升传统产业，优先发展优势产业，加速发展现代服务业。致力于构建高端化、两型化的现代产业新体系的新思路，提升经济发展质量，增强市民的购房能力，大力缓解株洲的房地产去库存压力 2.3 以人口结构变迁为突破，缓解去库存市场压力 随着株洲市经济的发展，株洲市人口也随之增长。2015年，株洲市常住人口达到400.05万人，“十二五”期间，全市常住人口从2011年的388.08万人增加到2015年的400.05万人，年均增加2.87万人，年均增长7.3‰。人口老龄化直接影响住房刚性需求的变化，“人口红利”的下降，削弱了住房需求的经济基础。人们整个生命周期中的不同年龄阶段，其消费和资产选择行为会表现为极大的不同，中青年时期拥有对住房的刚性需求，是购房主要力量。人口年龄结构的改变会影响到整个社会的收入和负债水平，当中青年比率上升时劳动力的增长将提高整个社会的收入水平 2.4 以提高城镇化水平为推手，促进住房消费步伐 株洲市的人口城镇化发展迅速，2015年，株洲市常住人口达到400.05万人，人口城镇化率为62.1%。株洲市建成区土地面积从2006年的85.6平方千米扩充到2014年135.25平方千米，土地城镇化发展迅速。新市民潜在住房需求巨大。株洲市应该以人口城镇化为动能，加快房地产去库存步伐，让进城务工人员成为长期稳定的住房消费群体。将去库存工作与完善住房保障体系、推动常住人口市民化、推进新型城镇化、促进房地产行业转型升级结合起来。近年来株洲市经济发展与